Ovaj je članak pripremio IMEX Nekretnine
NASTAVIMO CIKLUS ARTIKALA POSVEĆENIH ZA NEKRETNINU NAKUPU U DUBAJU. NIJE TAJNO DA ORDINARNI KUPAC NEMA JEDNOG SMJERA U NARUČAVANJU PROCEDURALNIH MOMENTA. SAŽETAK, CIJENA PITANJA JE ZAVRŠNO VISOKA, A MOGUĆI RIZICI ZA IZVRŠENJE TRANSAKCIJE TREBAJU biti minimalni. DANAS SAVJETUJEMO POSTUPAK PO KUPNJI NEKRETNINA U DUBAJU I DONOSIMO NAJNIŽE DETALJE SVJETLOSTVA SVJETLOJNIH ASPEKATA.
Naši sunarodnici koji odluče kupiti nekretninu u UAE trebali bi imati na umu da u Ujedinjenim Arapskim Emiratima još uvijek ne postoji opći savezni zakon o području nekretnina. Svaki od sedam emirata neovisno regulira sva pitanja vezana za tržište nekretnina na svom području. Najprogresivniji u tom smjeru, tradicionalno, je Dubai. Dubai ima najrazvijeniji i najtransparentniji zakonodavni okvir u području nekretnina. Prema zakonodavstvu emirata, državljani stranih država koje nisu članice Vijeća za suradnju arapskih država Perzijskog zaljeva imaju pravo izravno stjecati imovinu u Dubaiju u potpunom vlasništvu ("slobodno vlasništvo") na posebno određenim teritorijima, u takozvanim slobodnim područjima. Popis takvih zona utvrđen je Uredbom vladara u Dubaiju br. 3 iz 2006. godine. To uključuje gotovo cijeli teritorij "novog Dubaija", uključujući tako popularna područja kao što su Marina Marina, Palm Jumeirah, Emirates Living, Toranji Jumeirah Lakes, Downtown Dubai i drugi.
Prava na nekretninama u posebnom registru upisuje Dubai Land Department, a vlasnicima se izdaje potvrda o registraciji (tzv. „Deed Title“). Registracija transakcija nekretnina vrši se u trenutku kontaktiranja Zemaljskog odjela kupca i prodavatelja, a kupcu se odmah izdaje potvrda o registraciji kojom se potvrđuje vlasništvo nad stečenom nekretninom. Ovaj postupak "trenutne" registracije maksimalno pojednostavljuje postupak kupnje i prodaje nekretnina i minimizira moguće rizike, kako od strane prodavatelja, tako i od kupca.
Ispunjavanje propisa nadzire regulatorno tijelo za tržište nekretnina u Dubaiju (RERA). Osobito je odgovoran za registraciju projekata nekretnina, kao i za obveznu registraciju programera, agencija za nekretnine i samih agenata.
Aktivnosti RERA-e primarno su usmjerene na zaštitu prava i interesa kupaca i prodavača, a osmišljene su da minimiziraju mogućnost prijevara od strane agenata. Provjera registracije bilo koje agencije za promet nekretnina i njenih agenata vrlo je jednostavna. Da biste to učinili, idite na službenu web stranicu RERA na www.rpdubai.com.
Općenito govoreći, postupak kupovine nekretnine u Dubaiju u većini slučajeva je sljedeći:
1. Kupac odabire nekretninu koju želi kupiti
Najlakši i najučinkovitiji način je kontaktirati neku od agencija za promet nekretninama koja posluje na tržištu u Dubaiju. Činjenica je da bez sudjelovanja agenata u Dubaiju, kao što doista i u ostatku svijeta, gotovo niti jedna transakcija nekretnina nije završena. Upravo agencije za promet najčešće kontaktiraju klijente koji žele unajmiti, unajmiti, kupiti ili prodati nekretnine. Radeći na tržištu, agenti, kao nitko drugi, posjeduju informacije o tome tko, što i koliko želi unajmiti, unajmiti, prodati ili kupiti. U većini slučajeva agencija za nekretnine djeluje kao treća osoba u transakciji između prodavatelja i kupca, jamčeći poštivanje interesa oba. Međutim, mora se imati na umu da nisu svi profesionalni sudionici na tržištu uredno registrirani i djeluju legalno.
Prije svega, u skladu s uredbom predsjedavajućeg ureda za zemljišni odjel u Dubaiju br. 85 iz 2006. godine, sve agencije za promet nekretninama koje posluju u Dubaiju moraju imati licencu za tu vrstu djelatnosti i biti upisane u poseban registar Ureda za regulaciju tržišta nekretnina u Dubaiju (RERA).
Budući da poslovni subjekti u UAE nemaju univerzalnu pravnu sposobnost, dozvoljena vrsta aktivnosti mora biti jasno naznačena u licenci. Na primjer, za posredovanje u prodaji, kupnji ili zakupu ove vrste aktivnosti moraju biti izričito navedene u licenci. Istovremeno, svi zastupnici tvrtke moraju proći odgovarajući tečaj i dobiti osobne brokerske kartice s pojedinačnim brojem.
2. Prodavatelj i kupac potpisuju ugovor o prodaji koji odražava sve parametre transakcije.
Općenito, ugovor o prodaji nekretnine mora zadovoljiti sljedeće osnovne uvjete:
Da se zaključi u pisanom obliku. Ovjera ugovora o kupnji i prodaji nekretnina u UAE nije potrebna, dovoljan je jednostavan pisani obrazac.
Unatoč činjenici da je službeni jezik u UAE arapski, ugovori na engleskom su univerzalno priznati i prihvaćeni su bez prijevoda. Izuzetak je tužiteljstvo, policija i sudovi, gdje je prijevod na arapski jezik obavezan zahtjev.
Sadrže osnovne uvjete transakcije. U ugovoru o prodaji nekretnina mora biti navedeno:
- predmet prodaje;
- vrijednost stečene imovine;
- dodatna plaćanja u vezi s transakcijom (provizija agenata, plaćanja programeru, kotizacija u uredu za zemljište, nadoknade prodavaču unaprijed plaćene troškove održavanja itd.);
- razdoblje u kojem transakcija kupnje i prodaje mora biti zaključena;
- uvjeti i postupak donošenja nagodbi;
- odgovornost stranaka u slučaju neispunjavanja uvjeta iz ugovora.
Vrijedi napomenuti da u većini slučajeva nije potrebno sudjelovanje trećih pravnika u pripremi ugovora o prodaji nekretnina. U pravilu, kvalificirani zaposlenici agencije za promet nekretnina koja obavlja transakciju u potpunosti su u mogućnosti pripremiti takav ugovor na temelju standardnih obrazaca odobrenih i korištenih u aktivnostima tvrtke.
3. Kupac prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora polaže depozit (obično 10% vrijednosti stečene imovine)
Agencija za nekretnine obično prihvaća depozit od kupca i čuva ga do konačne namire i registracije transakcije u Odjelu za zemljište. Kupcu ovo jamči povrat depozita ako se transakcija ne dogodi po krivici prodavatelja. A prodavač, zauzvrat, može računati na plaćanje iznosa depozita kao naknadu ako se transakcija ne dogodi zbog krivnje kupca.
Tržište nekretnina u Dubaiju je multinacionalno. Kupci, prodavači, stanodavci i zakupci obično su strani državljani. Gdje mogu tražiti jedni druge u slučaju da nešto pođe po zlu? Stoga je agencija za nekretnine sa sjedištem u Dubaiju ozbiljan jamac transakcije. Uz to, važan faktor je i zahtjev zakonodavstva o stopostotnom vlasništvu takve tvrtke od strane lokalnih stanovnika - građana UAE.
4. Prodavač sastavlja dozvolu od programera za prodaju njegove imovine (No Objection Certificate, NOC), koja je potrebna za registraciju transakcije u Dubai Land Departmentu
Dopuštenje razvojnog programera (Nema prigovora, NOC) je, zapravo, potvrda o nedostatku prodavateljevog duga prema programeru. Registracija takve dozvole za prodaju nekretnina može potrajati od 1 dana do 2-3 tjedna, ovisno o programeru. Trošak takve dozvole je, opet, ovisno o politici proizvođača, od 500 do 5000 dirhama iz UAE (približno 137-1370 USD).
5. Nakon dobivanja dozvole za prodaju, prodavatelj i kupac upisuju nekretninu na ime novog vlasnika u zemljišnom odjelu. Obično se u trenutku registracije podmire i transakcije.
Registar nekretnina vodi Dubai Land Department u elektroničkom obliku. Registracija prijenosa vlasništva nad nekretninom vrši se u trenutku kada kupac i prodavatelj kontaktiraju i odmah kupac dobije potvrdu o registraciji („vlasnički list“) kojom dokazuje svoje vlasništvo nad stečenom nekretninom.
Ako nekretnina još nije puštena u rad, tada se njezina upisa u Odjel za zemljište vrši u privremenom registru. U tom slučaju kupac ne dobiva potvrdu o registraciji, već tzv. inicijalni ugovor o prodaji (Početni ugovor o prodaji).
Kad se predmet stavi u uporabu, primarni ugovor o prodaji osnova je vlasniku da dobije potvrdu o registraciji. Trošak registracije prijenosa vlasništva nad nekretninama u Odjelu za zemljište obično iznosi 2% prodajne cijene plus malo fiksno plaćanje (oko 100 USD) za izdavanje potvrde.
Za prijavu u Zemaljski odjel morate dostaviti sljedeće dokumente:
- originalne putovnice kupca i prodavatelja,
- original potvrde o registraciji nekretnine na ime prodavača,
- Izvornici dozvole za prodaju nekretnina od programera (NOC),
- preslika ugovora o prodaji.
Ako u trenutku registracije prijenosa prava nemate mogućnost ili želju da budete osobno prisutni u zemljišnom odjelu, možete ovlaštenje za registraciju nekretnina u vaše ime prenijeti na bilo koju drugu osobu izdavanjem ovjerene punomoći. To se može učiniti, na primjer, kod javnog bilježnika u Dubai Courts. Trošak notarske ovjere punomoći iznosi 60 dirhama iz UAE (oko 16 USD) plus 150 dirhama (oko 41 USD), a postoje usluge za tipkanje punomoći na engleskom i arapskom jeziku.
U trenutku registracije prijenosa prava na nekretnini, vrše se konačne nagodbe između prodavatelja i kupca u okviru transakcije kupnje i prodaje. Obično se nagodbe provode prijenosom unaprijed pripremljenih bankovnih čekova od kupca do prodavatelja za potrebne iznose (tzv. Provjere upravitelja - analogni račun banke). Takve provjere često priprema agencija za nekretnine koja obavlja transakciju. Naravno, prije toga, agencija mora dobiti sva sredstva od kupca. Plaćanje u gotovini se ponekad nalazi, ali nije uobičajeno zbog mase neugodnosti koje su povezane s tim.
Neposredno prije izdavanja potvrde o registraciji kupcu, državni registar traži od kupca i prodavatelja da izvrše nagodbe i potpišu papir u kojem stoji da prodavač nema zahtjeva za plaćanje nekretnina. Da bi postupak okončanja transakcije protekao bez problema, kupac mora unaprijed pripremiti sve čekove i uskladiti imena i iznose navedene u njima s prodavateljem. Ako transakciju provodi agencija za promet nekretninama, ona obično preuzima funkciju koordiniranja i koordiniranja plaćanja.
Sve dodatne informacije o kupovini nekretnine u Dubaiju možete dobiti od stručnjaka tvrtke IMEX Real Estate na tel. u Moskvi +7 495 5100008, besplatni broj u UAE 800-IMEX (800-4639) ili slanjem zahtjeva putem e-maila [email protected].
