Arthur Kobozev, izvršni direktor IMEX Real Estatea, rekao nam je što se danas događa na tržištu nekretnina u Dubaiju i kakvi osjećaji prevladavaju među ulagačima.
Arthure, dobar dan. Recite nam o trenutnim trendovima na freehold tržištu nekretnina u Dubaiju. Primjetan preporod i uspon vidljiv je golim okom.
Bok Zaista je situacija na tržištu pozitivna u kontekstu razine poskupljenja. Svi sudionici procesa - ulagači, prodavači gotovih nekretnina i programeri - očekuju daljnji rast. Vrijedi napomenuti da, prema analitičarima, cijene stanova u Dubaiju rastu brže nego u svijetu. Dakle, u protekloj godini rast je iznosio preko 20%, a ove godine tempo je postao dinamičniji.
Prema Dubai Land Departmentu, od siječnja do lipnja 2013. broj transakcija prodaje stambenih nekretnina porastao je za 41%, a njegova ukupna vrijednost (deklarirana za procjenu) porasla je za 70% u odnosu na isto razdoblje prošle godine.
Ulagače se također potiče da najavljuju nove projekte prije svega od strane najvećih programera - EMAAR i Nakheel. Pridružili su im se i drugi "tržišni psi", uključujući DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties i druge.
Štoviše, opet govorimo ne samo o izgradnji pojedinih zgrada, već i o izgradnji čitavih područja. Na primjer, u megaprojektu "Grad Muhammed bin Rashid", koji će se nalaziti na ogromnoj zemljišnoj parceli - između autoputa Al Hale i autoceste Muhammad bin Zayed, planira se izgraditi 100 hotela.
Koji je razlog tako aktivnog razvoja? Možda Dubai jednostavno pokušava restrukturirati dugove nakupljene tijekom protekle krize, najavljujući provedbu novih megaprojekata koji će privući značajna ulaganja?
Pozitivna očekivanja investitora opravdavaju nekoliko čimbenika. Prije svega, aktivan je oporavak gospodarstva Dubaija i UAE u cjelini. Prema rezultatima godine, očekuje se da će gospodarstvo u Dubaiju rasti za 3,6%. U skladu s tim, zahtijeva privlačenje novih radnika. Već danas broj stanovnika u Dubaiju prelazi 2,17 milijuna ljudi, dok je u 2011. godini bilo 1,97 milijuna ljudi. Naravno, svi gostujući emigranti trebaju mjesta za boravak.
Kada govorimo o migracijama, imamo posla s ekonomski aktivnim stanovništvom. Prema dubrovačkom odjelu za ekonomski razvoj, 55% poslovnih ljudi očekuje rast prihoda u 2013. godini, a 30% je uvjereno da će ostati stabilni.
Povećava se i protok turista koji je danas premašio 10 milijuna ljudi, a planira se udvostručiti do 2020. godine. Očito je da su Arapski Emirati postali druga domovina migranata iz zemalja regije zahvaćenih vojnim sukobima: oni ne samo da ovdje prenose kapital, već se presele u svoje stalno prebivalište.
Želio bih također napomenuti da su cijene stambenih nekretnina u Dubaiju i dalje 30% niže od maksimalnih vrijednosti zabilježenih u trećem tromjesečju 2008. tijekom procvata stambenog tržišta. To je još jedan faktor koji daje povjerenje u potencijal za daljnji rast.
Koja su područja Dubaija danas najatraktivnije i zašto?
Prije svega, područja s razvijenom infrastrukturom i dobrom prometnom pristupačnošću i dalje su popularna: Dubai Marina, Palm Jumeirah, tradicionalno popularan među investitorima, moderan centar Dubaija, masivni toranji Jumeirah Lakes, primjetno preobraženi u posljednje vrijeme, Zeleni, niska područja Emirates Living, Arapski ranci i drugi.
U isto vrijeme raste potražnja za izgrađenim područjima udaljenim od obale, u kojima je stanovanje povoljnije. Prije svega, htio bih napomenuti kvart Village Jumeirah koji, unatoč nerazvijenoj infrastrukturi i velikom broju nezavršenih građevina, ima dobar potencijal prema kriteriju cijena / kvaliteta.
Preporučio bih da se ulagači koji razmišljaju o kupovini kuće u Dubaiju ne usredotoče samo na trenutni prihod od najma. Ne smije se izgubiti iz vida takav pokazatelj kao potencijalno povećanje troškova, koje je, primjerice, u projektima na umjetnom „palminom“ otoku vrlo veliko. Na primjer, jednu od najviših stopa rasta stanarina najamnine posljednjih godina pokazalo je područje International Citya, ali s gledišta potencijala kapitalizacije to nije najbolja opcija. Općenito, potrebno je procijeniti situaciju u kompleksu i odmjeriti prioritete za svaki pojedini slučaj ulaganja.
Ostaju li Rusi lideri u broju transakcija nekretnina u Dubaiju?
Prema statističkim podacima ureda za zemljište u Dubaiju, Rusi su među deset najuglednijih ulagača u nekretnine slobodne imovine.
Njihov udio je vrlo uočljiv, posebno u takozvanom "novom" Dubaiju. Vrijedi napomenuti da je u prvom tromjesečju 2013. volumen transakcija nekretninama emirata iznosio 53 milijarde dirhama (14,4 milijarde USD). Tradicionalni lideri u pogledu ulaganja ostaju predstavnici Indije i Velike Britanije.
Što se može reći o preferencijama naših sunarodnjaka?
Ako govorimo o preferencijama naših sunarodnjaka, onda su one tradicionalne: prije svega ih zanima blizina mora. A budući da je izbor nekretnina uz more, na kojima stranci mogu steći vlasništvo, zapravo ograničen na područja Dubai Marina i Palm Jumeirah, upravo u tim krajevima „naši ljudi“ stječu najviše stambenog prostora.
Što se tiče okvira cijena, ovdje ne bih istaknuo jednoznačne prioritete. Prodaju se oba vrlo skupa predmeta, kao i po prosječnoj cijeni. Na primjer, radimo s nekretninama vrijednim od 200 tisuća do desetaka milijuna dolara.
Naši sunarodnici vide objektivni oporavak tržišta i aktiviraju se u takvoj pozadini. Znate da možete emigrirati u Ujedinjene Arapske Emirate u samo nekoliko dana i ovdje se osjećati ugodno i sigurno. Mnogi koriste ovu priliku kad biraju novi dom pod arapskim suncem.
Postoji li danas manjak ponude na tržištu?
Da, i leži u činjenici da zanimljivi predmeti koji su stavljeni na prodaju po pristupačnoj cijeni napuštaju tržište vrlo brzo. U pravilu, većina kupaca, posebno onih koji još nisu upoznati s lokalnim specifičnostima, uzima vremena za razmišljanje, a kad donesu odluku, predmet je već prodan.
Stanje na tržištu se mijenja vrlo brzo. Stanovanje u projektima velikih programera prodaje se i prije početka gradnje, ono se doslovno pomesti u jednom danu. Ulagači traže profitabilne opcije i čak su spremni stajati u dugim redovima prilikom pokretanja novih projekata, kao tijekom procvata na tržištu.
Što je kriza 2008. naučila ulagače? Kako se danas poboljšalo zakonodavstvo Dubaija?
Prije svega, programeri su uveli ograničenja za brzu preprodaju. Sada, investitor koji želi preprodati objekt dužan je platiti u prosjeku 35-40% njegove vrijednosti. Ovo suzdržava špekulativnu komponentu.
Koliko znam, Dubai Land Department trenutno razvija standarde koji reguliraju emiratski sektor nekretnina, a koji bi trebao stupiti na snagu u naredne dvije godine.
Oni će pomoći u kontroli djelovanja tržišta nekretnina kako bi se spriječilo ponavljanje situacije sredinom 2000-ih, kada je nevjerojatan procvat zabilježen u sektoru nekretnina.
Također se razvija poseban zakon koji štiti prava investitora.
Prema vlastima emirata, novi su zakoni osmišljeni kako bi ojačali kodeks zakona koji reguliraju aktivnosti sektora nekretnina u Dubaiju, povećali konkurentnost tržišta i povećali njegovu atraktivnost u očima lokalnih i stranih ulagača.
U listopadu se sjedište Lukoila preselilo u Dubai. Postoji mišljenje da "priliv" stanovnika s visokim primanjima može dodatno potaknuti rast cijena. Slažete li se s njim?
Ovaj je slučaj daleko od jedinog, ako govorimo o takozvanom masovnom potezu. Mislim da to nije uzrokovalo ili izazvalo nerede na tržištu najma. Pogotovo s obzirom na "odljev" zaposlenika državnih tvrtki iz Dubaija u Abu Dhabi. Podsjetim, nedavno je usvojena direktiva prema kojoj su strani stručnjaci zaposleni u javnim službama u glavnom gradu dužni tamo iznajmljivati stanove. Njihov se broj danas procjenjuje na 15 - 20 tisuća ljudi. Možemo izvući odgovarajuće zaključke.
Koje su vaše profesionalne preporuke za one koji žele kupiti nekretninu u Dubaiju?
Ne odgađajte s donošenjem odluka, istovremeno ne djelujte nasumično, uvijek se vodite zdravim razumom i sveobuhvatno procijenite situaciju. Važno je imati na umu da što brže sklapate posao na rastućem tržištu, to je unosnija investicija. I ne zanemarite podršku kvalificiranih stručnjaka. Oni mogu postati vaši pouzdani vodiči na ovom tržištu. Bit će nam drago vidjeti sve u Dubaiju!
Sve dodatne informacije o kupnji i upravljanju vašom nekretninom u Dubaiju možete dobiti od stručnjaka kompanije IMEX Real Estate telefonom u Moskvi +7 495 5100008, besplatnim telefonom u UAE 800-IMEX (800-4639) ili slanjem zahtjeva putem e-maila info @ IMEXre.com.
