Prva polovica 2014. godine pokazala je da tržište nekretnina u Dubaiju postaje zrelije, dobivajući stabilnost svojstvenu svim sektorima koji se stalno razvijaju. Svojevrsni barometar za njegovu stabilizaciju bila su izvješća svjetski poznatih konsultantsko-analitičkih kompanija koje su budno nadgledale fluktuacije u rastu i padu cijena. Zaključci koji se mogu izvući na temelju njih oslikavaju prilično optimističnu sliku.
Stabilizacija tržišta
Ako je krajem 2013. većina vodećih agencija, prepoznavši u svojim prognozama neviđeno povećanje cijena stambenih nekretnina u iznosu od 33%, predvidjela daljnje povećanje sektora nekretnina u Dubaiju na vrhuncu pokazatelja cijena, tada će do kraja prvog tromjesečja 2014. godine postati jasno da će se tržište stabilizirati ranije nego što se očekivalo.
Stručnjaci jedne od najvećih i najuglednijih analitičkih agencija Jones Lang LaSalle u izvješću za prvi kvartal 2014. godine istaknuli su da se prognoza ulaganja za tržište nekretnina u Dubaiju i dalje kontinuirano poboljšava. Prema JLL indeksu poslovne povjerenja, u posljednjem tromjesečju 2013. ovaj pokazatelj dosegao je razinu od 144,3 boda, što je 8% više u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Gospodarstvo Dubaija, prema odjelu za ekonomski razvoj, nastavit će se jačati u 2014. godini, uglavnom zbog stabilizacije tržišta nekretnina - prema prognozi, BDP Dubaija u 2014. trebao bi dostići 4,7%.
Početkom 2014. godine, kako su primijetili stručnjaci JLL-a, tržište nekretnina u Dubaiju ušlo je u novu fazu razvoja, koristeći prednost povećane potražnje za stanovanjem. Povećanje cijena najma i prodaje u emiratu nazvali su "logičnim i predvidljivim", posebno nakon vala pada potražnje koji je primijećen u Dubaiju u razdoblju od 2008. do 2009. godine. Još jedan pokazatelj porasta povjerenja ulagača bilo je povećanje ukupne vrijednosti svih prodajnih transakcija obavljenih u Dubaiju u posljednjih šest mjeseci, koje su porasle za 30% i iznosile su 29 milijardi USD.
U siječnju 2014., prema izvješću JLL-a, u Dubaiju su stvorene dvije nove vladine agencije radi poboljšanja privlačnosti emirata za globalne investitore i turiste. Bili su to agencija za razvoj ulaganja u Dubaiju i Dubai Corporation za turizam i komercijalni marketing. Uz ove očite znakove očitog "odrastanja" i jačanja tržišta nekretnina u Dubaiju, početkom godine zabilježen je i rast aktivnosti na burzi. Nekoliko velikih proizvođača nekretnina u Dubaiju, uključujući Emaar, bili su prvi koji su najavili namjeru u skoroj budućnosti objaviti inicijalnu javnu ponudu (IPO) kako bi prodali svoje dionice na globalnim burzama.
Stručnjaci JLL-a, kao i mnoge druge vodeće svjetske agencije, u pravilu provode temeljitu analizu vodećih trendova na tržištu nekretnina i osjetljivi su na puls grada, pa su prognoze koje su postavile rijetko pogrešne. Jedina pogreška JLL-ovih stručnjaka bila je predviđanje kako će cijene nekretnina dostići razinu prije krize u 2013. - početkom 2014., što se nije dogodilo zahvaljujući pravovremenim mjerama koje je poduzela Dubai, a možda i zbog sličnih predviđanja upozorenja. Ako je vjerovati izvješću JLL-a za drugi kvartal godine, budućnost ulaganja u nekretnine u Dubaiju izgleda više nego ohrabrujuća. U njemu su stručnjaci iz biroa odrazili vodeći trend godine - padu stope rasta cijena.
Prema Craigu Plumbu, šefu JLL-ovog odjela za Bliski Istok, mjere koje je poduzela dubavska vlada kako bi spriječila špekulacije o stambenom zbrinjavanju, kao i sam prekomjerni rast cijena, koji je počeo izravno utjecati na razinu potražnje, doveli su do usporavanja cijena nekretnina u Dubaiju tijekom drugi kvartal godine. Trenutno, uzlazni razvoj tržišta nekretnina u Dubaiju još uvijek traje: prema godišnjim pokazateljima u drugom tromjesečju, cijene stanova porasle su za 36%. Međutim, prema kvartalnim pokazateljima, očito je da se tempo ovog razvoja zamjetno usporio u drugom tromjesečju godine, kada su cijene porasle u prosjeku za 6%, u usporedbi s 10% u prvom tromjesečju. Rast cijena najma u drugom tromjesečju također je smanjen: sa 7% u prvom tromjesečju na 3% u drugom tromjesečju. Pad prodaje također ukazuje na stabilizaciju pregrijanog tržišta nekretnina u Dubaiju. Dakle, u izvješću JLL-a piše da se, prema podacima iz svibnja ove godine, obujam transakcija prodaje vila posebno smanjio za 50% u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Međutim, treba napomenuti da takav pad stopa rasta ne bi trebao izazvati zabrinutost ni s jedne točke gledišta. Da, sada nije vrijeme za brzi profit, kažu stručnjaci, ali niže cijene dugoročno imaju koristi. S jedne strane, to daje garancije da se u bliskoj budućnosti nećemo suočiti s drugim „mjehurićem sapuna“, a s druge strane, pruža potencijalnim investitorima mogućnost „nadoknaditi“ neprestano klizanje zbog naglih poskupljenja, mogućnost uložiti raspoloživa sredstva.
Luksuzno kućište
Rasprostranjeni pad cijena stanova u Dubaiju u prvoj polovici ove godine odrazio se na sve sektore nekretnina, ali nemojte zaboraviti da je prosječna vrijednost rasta cijena prosječni pokazatelj, ali u stvarnosti različiti sektori mogu pokazati vrlo različite rezultate. , ovisno o raznim čimbenicima. Jedan od tih čimbenika je ravnoteža ponude i potražnje, koja, prema drugoj autoritativnoj konzultantsko-analitičkoj agenciji Knight Frank, uzrokuje glavne trendove u formiranju cijena nekretnina za različite namjene i cjenovne kategorije.
Knight Frank, posebno, redovito sastavlja indeks Prime Global Cities, koji također odražava razinu cijena premijskih stanova, za potražnju za elitnim luksuznim stambenim kućama širom svijeta. A budući da je Dubai u određenoj mjeri svjetsko središte koncentracije elitnih nekretnina, zbog povoljnih poreznih uvjeta za ulagače, ovaj je pokazatelj više nego važan za emirat. "Kako se kriza u eurozoni rješava i sveukupna ekonomska situacija poboljšava," kaže se u završnom izvješću Knight Frank-a iz 2013., potražnja za luksuznim nekretninama širom svijeta neprestano raste, unatoč činjenici da financijska tržišta mogu pružiti prilično nizak postotak profitabilnost. " Primarni indeks globalnih gradova za Dubai za posljednje tromjesečje 2013. pokazuje da je godišnja stopa rasta cijena u ovom tromjesečju bila najviša od 2010. godine, ali da je tromjesečna stopa rasta bila najniža od 2012. godine.
U ožujku 2014., Knight Frank objavio je ocjenu najskupljih gradova na svijetu u odnosu na cijenu jednog četvornog metra elitne nekretnine. Od 20 gradova svijeta analiziranih u izvještaju Knight Frank, Dubai je na 19. mjestu u pogledu premijskih cijena stanova, samo je Cape Town niži, gdje za milion američkih dolara možete kupiti 215,1 kvadratnih metara. m luksuznog stanovanja. Istodobno, stručnjaci tvrtke Knight Frank naglašavaju da u Dubaiju cijene luksuznog stanovanja još uvijek mogu rasti. Dakle, za milijun američkih dolara u Dubaiju možete kupiti 146 četvornih metara premium kućišta, što je šest puta više nego u Londonu, sedam puta više nego u Hong Kongu i 10 puta više nego u Monaku. Ostali veliki gradovi na svijetu, poput Moskve, Mumbaja i Istanbula, također ostaju skuplji od Dubaija, u smislu troškova od 1 četvornog metra nekretnine.
Što se tiče tempa i obima poskupljenja, ovdje je Dubai, prema izvještaju Knight Frank, zauzeo 7. mjesto od 10 gradova u izvještaju, a 8. mjesto je zauzeo glavni grad UAE, Abu Dabi. Dubai i Abu Dhabi zauzeli su takve pozicije na ovoj listi zbog rasta cijena premijskih stanova za 17%, odnosno 15% u 2013. godini. U drugoj polovici godine, prema posljednjem izvješću Knight Frank-a, cijene premijskih stanova porasle će još 10-15%, uglavnom zbog činjenice da u narednih 18 mjeseci neće biti pušteno u pogon toliko objekata u ovom sektoru, što će, naravno, izaziva veliku potražnju. Dakle, elitna nekretnina u Dubaiju jedan je od najprofitabilnijih objekata za ulaganje, čija kapitalizacija kontinuirano i stabilno raste.
Građevinski bum
Malobrojno u bilo kojem drugom svijetu svijeta tjedno ima toliko najava o pokretanju novih projekata, kao u Dubaiju. No, kako primjećuju stručnjaci analitičke agencije CBRE, emirat nije samo organski sposoban prihvatiti, već i treba najmanje 30 tisuća novih nekretnina.
Danas je građevinski bum postao svakodnevna stvarnost „grada budućnosti“, što je teško zamisliti bez velikih gradilišta i šume građevinskih dizalica. Međutim, u područjima grada koja su popularna kod investitora, kupaca kuća i turista sve je manje slobodnog prostora za razvoj, pa troškovi zemljišta ovdje neprestano rastu, što znači da cijene novoizgrađenih kuća također rastu. No, kao što je već spomenuto, ograničenje cijena postoji, pa programeri u Dubaiju sve više gledaju u smjeru isplativije parcele u udaljenim područjima Dubaija. Kupci stanova, koji žele smanjiti troškove kupnje, također traže tamo.
Nedavno izvješće analitičke agencije CBRE sugeriralo je da će programeri u Dubaiju graditi više stanova srednje klase u udaljenim područjima Dubaija. Prema CBRE-u, ove godine programeri će u Dubaiju izgraditi oko 17 tisuća jedinica novog stanovanja. Većina stambenih objekata napravit će se u sklopu velikih mega projekata u područjima kao što su Dubailand, Jumeirah Village Circle i Dubai Silicon Oasis. U samo tjedan travnja, prema CBRE-u, tri glavna igrača nekretnina - programeri Emaar, Dubai Properties i Lootah Real Estate, najavili su početak izgradnje 845 novih nekretnina na periferiji Dubaija.
Brz rast cijena nekretnina, iako je u prvoj polovici 2014. godine bio umjeren, sve više prisiljava mnoge kupce da potraže povoljnije mogućnosti stanovanja po srednjim cijenama, što povećava potražnju za takvim nekretninama. O više od velike gradnje objekata na svim područjima u Du-baju spominje se i u nekoliko izvještaja analitičke tvrtke Meed Insight. Prema vlastitoj ocjeni ovog biroa, Dubai je drugu godinu zaredom zauzeo prvo mjesto po broju i opsegu građevinskih projekata. UAE u cjelini i Dubai posebno su ponovno zauzeli vodeću poziciju među svim zemljama Bliskog Istoka u tempu i obujmu građevinskih projekata. Većina spomenutih projekata realizirana je u Dubaiju, gdje je u 2013. za izgradnju utrošeno 20,6 milijardi američkih dolara, što je činilo gotovo 52% ukupnog proračuna građevinskog sektora u UAE. Ukupni troškovi građevinskih projekata različitih objekata koji se još trebaju provesti u svim zemljama Bliskog Istoka veći su od jednog bilijuna američkih dolara, od čega 428 milijardi USD otpada na UAE. Dakle, u narednih pet godina, UAE također ima sve šanse da održi vodeću poziciju u tempu i obujmu izgradnje.
Ove godine ukupna vrijednost građevinskih ugovora u Dubaiju trenutno iznosi više od 100 milijardi USD, što nam omogućava da govorimo o više nego dvostrukom povećanju volumena sektora u odnosu na prošlu godinu. U isto vrijeme, u ovoj fazi više ili manje veliki projekti u Dubaiju pokreću ili su u vlasništvu javnog sektora, ili ih on kontrolira. Mnogi veliki i važni projekti za grad, koji su prethodno bili "zamrznuti", ponovno su oživjeli i privode se kraju.
Među njima - tramvajska pruga, linija metroa i Palm Jumeirah Mall na poznatom otoku stvorenom od čovjeka. Sve to nadahnjuje investitore s velikim povjerenjem i omogućava nam da budemo optimistični u pogledu budućnosti građevinskog sektora u Dubaiju, navodi se u izvještaju Meed Insight-a.
Svestrani razvoj
Na kraju prošle godine sve analitičke agencije primijetile su da se tržište nekretnina u Dubaiju razvija ne samo naglo, što je izazvalo zabrinutost, već i sveobuhvatno, što je potaknulo povjerenje. Oživljavanje tržišta zahvatilo je sve sektore bez iznimke i nastavilo se u 2014. godini. Jedan očigledan znak rastućeg povjerenja ulagača bilo je povećanje broja tvrtki koje posluju u Dubaiju. A to zauzvrat, ne bi moglo uzrokovati porast cijena na tržištu uredskih nekretnina, kako su primijetili stručnjaci CBRE-a. Analitička i konzultantska tvrtka CBRE provela je istraživanje o više od 70 velikih međunarodnih korporacija, koje uglavnom zauzimaju 25 milijuna četvornih metara uredskog prostora širom svijeta, i otkrilo je da je postotak onih koji planiraju proširiti svoje tvrtke na Bliskom Istoku u skoroj budućnosti za godinu dana porastao sa 24% na 30%. Danas jedna od tri međunarodne tvrtke koje je anketirao CBRE planira utvrditi njihovu prisutnost u regiji Bliskog Istoka, gdje je Dubai najatraktivnije mjesto.
Glavni trend ovog tržišta u budućnosti, prema mišljenju stručnjaka, ostat će prioritet kvalitete uredskih nekretnina, što znači da će takva područja i kompleksi kao DIFC, Dubai Downtown i Tecom biti najveća potražnja. Još 850 tisuća četvornih metara uredskog prostora bit će pušteno u uporabu u Dubaiju ove godine. U 2014. godini stručnjaci druge vodeće globalne analitičke kompanije, Cluttons, također su primijetili povećan interes investitora za industrijske i komercijalne nekretnine u slobodnim ekonomskim zonama Dubaija i predvidjeli daljnje povećanje interesa za projekte u ovom sektoru.
Prema Cluttonsu, slobodne ekonomske zone počet će uživati u posebnoj potražnji, gdje broj besplatnih komercijalnih i industrijskih nekretnina neprestano opada, kao u Slobodnoj industrijskoj zoni Dubai Industrial City ili Dubai Investments Park. Dakle, stručnjaci u većini analitičkih agencija i konzultacijskih ureda slažu se o obećavajućoj budućnosti ulaganja u nekretnine u Dubaiju i UAE. U tom smislu, stabilizacija cijena na tržištu može postati samo dodatna korist za one koji računaju na dugoročne izglede.
Dodatne informacije o kupovini nekretnine u Dubaiju možete dobiti od stručnjaka kompanije IMEX Real Estate telefonom u Moskvi +7 (495) 5100008, besplatnim telefonom u UAE 800-IMEX (8004639) ili slanjem zahtjeva putem e-maila [email protected].
