Ova i druga pitanja postavio je dr. Mahdi Al Aswad, generalni direktor tvrtke Halcon Rea l Estate. Na njih je pokušao odgovoriti analizirajući trenutnu situaciju na tržištu nekretnina iz UAE
Treba li doista biti visoka kamatna stopa na zajmove?
Kamate na kredite središnjih banaka imaju određeni utjecaj na stambeno tržište. Kada kamatne stope opadaju, cijene doma uvijek rastu i obrnuto.
Ali što učiniti s kamatnim stopama institucija koje osiguravaju hipotekarno financiranje? Kakav utjecaj imaju na tržište nekretnina u zemlji? Ovo pitanje vrijedi postaviti na tržištu poput UAE, gdje je dirham vezan za dolar, a stope zajma ostaju na 9-10%. Uostalom, scenarij "Ako kamatne stope padnu, tada će cijene stanova rasti i obrnuto" ne funkcionira.
Krediti su preskupi
Objašnjenje zašto su kamatne stope na zajmove u UAE visoke, prilično je jednostavno - kamate u dirhama veće su od bankarskih kamata u dolarima. Razlozi zašto su visoke stope zajma mnogo su složeniji i nije ih lako razumjeti.
Morate se zapitati zašto banke naplaćuju 9,5% kada je dirham umjetno održavan u odnosu na dolar dugi niz godina. To nije glavna kamatna stopa banaka o kojoj govorimo, već dodatnih dva do tri posto koje banke dodaju „odozgo“ svojim proizvodima. Zašto ne može biti 1,5%? Dobivanje zajma u dolaru znači 5,5% kamata, a zajam u dirhami košta vas 9,5%. Ovo je glupost.
Na razvijenim tržištima zajmodavci se obično kritiziraju zbog nepažnje u vezi sa standardima stanovanja. Ovdje možemo kritizirati u suprotnom smjeru. Banke kažu da trebaju imati na umu svoje rizike prilikom davanja stambenih zajmova na tržištima u nastajanju.
Slažem se da tržište nekretnina Emirata nije tako uspostavljeno kao na primjer europsko ili američko, ali postoje elementi rizika na svim tržištima, bez obzira na stupanj njihove razvijenosti. I, naravno, rizici ne mogu udvostručiti broj, kao što se događa ovdje. Proći će još malo vremena i sve će posljedice toga postati očite.
Negativni utjecaj
Kad govorimo o najamnini, s gledišta ograničenja gornje granice njezina troška i kontrole nad zakupom, vidimo da to pitanje zabrinjava mnoge.
Kontrola nad rastom cijena najma, bez sumnje, utječe na vlasnike (investitore) stanovanja, koji svoju nekretninu iznajmljuju stanarima. Zbog velike kamate banaka na kredite, ulagači se nalaze između stijene i tvrdog mjesta. Trenutno vlasnici kuća ne smiju povećavati godišnju najamninu za više od 7%, ali banke i dalje naplaćuju 9,5% uzetih kredita. Pa, i kako bi vas trebalo zanimati opskrbljivanje tržišta takvim proizvodom kao što je stanovanje, ostvarivanje dobiti od 7% godišnje, dok plaćate banci 9,5%? Minus je 2,5%, što nije baš privlačno za investitore i potencijalne kupce kuća.
Tržišta nekretnina obično se razvijaju zbog prisutnosti dva faktora: ponude / potražnje i financiranja. U UAE se o pitanjima ponude i potražnje razgovara vrlo često i svugdje. Nažalost, važnost postojanja čimbenika kao što su hipotekarno financiranje i povezani troškovi obično se odbacuju.
Međutim, stambeni zajmovi danas su važnije pitanje podrške tržištu nego ikad prije, jer se ogromna količina nekretnina približava fazi dovršavanja i puštanja u promet. Na kraju, ljudi bi trebali moći kupiti nekretnine po pristupačnim cijenama, a vrijednost novca u ovom slučaju postaje ključni faktor koji pokazuje mogu li si to priuštiti ili ne.
Što učiniti
Čini mi se da se danas nalazimo u situaciji kada napredak znači za banke preispitivanje njihovih visokih kamata na hipotekarno kreditiranje. Kako možemo uravnotežiti zabranu "gornje granice" povećanja najamnina i plaćanja njihovih kamata na kredite bankama? Kako možemo prevladati ove visoke kamatne stope?
Jedan od načina je poticanje investitora i promotora da sami financiraju projekte i kupuju nekretnine, ostavljajući banke „prekobrojnim“. Problem je ovdje u tome što će to drastično ograničiti razvoj tržišta. A kada je tržište nekretnina takvo kao u UAE, gdje bi svi trebali biti zaposleni i zainteresirani, postoji rizik od stagnacije.
Na osnovu mog iskustva reći ću da ima mnogo ljudi koji nam dolaze i kupuju nekretnine, a kad im kažemo da mogu dobiti 75-80% financiranja, jednostavno su sretni. Ali tada banka kreće u akciju koja ih šokira svojim kamatama. Mnogi su kupci upoznati s kreditnim stopama u Londonu ili SAD-u, a to ih, bez sumnje, sprečava u kupovini u Emiratima. Oni bi već trebali dvaput razmisliti prije nego što se odluče ovdje kupiti nekretninu.
Budućnost
Moja poanta je da visoke kamatne stope na lokalne zajmove u UAE danas ostavljaju prostor za niže cijene, koje vrijedi slijediti, a ovo će novo tržište nekretnina preći u zrelost i bit će dovoljno prostora za zdravu konkurenciju. Pratimo razvoj događaja.
