Ponuda, potražnja, mogućnosti ulaganja
Tržište stambenih nekretnina u Dubaiju je prepuno: kupaca, prodavača, nekretnina. Segment komercijalnih nekretnina i dalje je u sjeni, ali, kako pokazuju nedavna istraživanja, investitorima je to mnogo privlačnije. Kako bismo nadopunili svoje znanje o komercijalnim nekretninama, obratili smo se stručnjaku - gospodinu Shahram Abdullah Zadeh, izvršnom direktoru jednog od najvećih programera u Dubaiju, Al Fajer Properties.
Dr. Shahram, kako se dogodilo da se u Dubaiju, pozicionirajući se kao središte poslovanja u regiji, grade tisuće stambenih jedinica, a samo desetine uredskog prostora?
To se dogodilo povijesno. Od 2002, kada je strancima dopušteno ulaganje u nekretnine emirata, tržište stanova počelo je naglo rasti. Većina ulaganja otišla je u kupovinu stanova i vila, a nedostatak potražnje za komercijalnim prostorom nije donio ponude.
Danas se situacija drastično promijenila. Mnogi svjetski poslovni lideri sele svoje urede u Dubai, otvarajući podružnice i predstavništva. Dubaški gospodarstvenici također stare urede zamjenjuju novim, prostranijim i prestižnijim. U protekle četiri godine od uvođenja slobodnjaka, grad je na putu dobio nekoliko stotina gotovih stambenih jedinica, stotine kula i vila. Gdje će raditi njihovi vlasnici? Naravno u Dubaiju.
Ispada da je ulaganje u komercijalne nekretnine sada puno isplativije nego u stambene?
Naravno. Povrat ulaganja u komercijalno vlasništvo Dubaija zagarantiran je do 5 godina. Nigdje u svijetu investicije se ne isplaćuju tako brzo. U sektoru stambenih nekretnina puni povrat ulaganja javlja se tek u roku od 7-8 godina.
Potreba za komercijalnim prostorom u Dubaiju danas je oko 3 milijuna četvornih metara. metara. Kad budu završeni, Dubaiju će trebati još 2-3 milijuna četvornih metara. metara ureda. I dok emirat raste, taj se proces ne može zaustaviti. Činjenica da u Dubaiju nedostaje dobrog uredskog prostora dokazuje i porast cijena najma.
Što investitori mogu očekivati da će kupiti ured u vašem projektu Jumeirah Business Center 1, 2, 3 i 4?
Jamčimo potpun povrat ulaganja za 4 i pol godine. A to ne uzima u obzir činjenicu da se troškovi najma u Dubaiju svake godine povećavaju za 20-30%.
Prosudite sami. Danas se iznajmljuje kvadratni metar uredskog prostora u prestižnom dijelu Dubaija za najmanje 700-800 dolara godišnje. Prije mjesec dana koštala je 100 dolara jeftinije. S obzirom da trošak po četvornom metru u Jumeirah Business Center 1, 2, 3 i 4 počinje od 3000 do 3300 dolara, lako je izračunati koliko je naša ponuda isplativa. Ulagači koji kupuju urede za svoje tvrtke osigurat će se od povećanja cijena najma tako što će uplaćivati doprinose za svoje prostore, umjesto da plaćaju tuđe.
To je pod uvjetom da kupljeni ured ne bude prazan. Ali kako čovjek može biti siguran u to?
Ne treba sumnjati u to. Jamčimo isporuku kupljenih prostora u dugoročni najam nakon zaključenja transakcije, za to tvrtka ima poseban odjel. A budući da preuzimamo ovu odgovornost, uvjereni smo da će uredi u poslovnom centru Jumeirah 1, 2, 3 i 4 biti naručeni prije pretjeranog posla
Što se krije iza vaših jamstava?
Prvo, nije bilo natjecatelja u blizini područja Jumeirah Lake Towers, gdje gradimo Jumeirah Business Center 1, 2, 3 i 4, a vjerovatno neće. Ovo je najbolje mjesto za poslovanje u Dubaiju. Središte je smješteno na strateškoj lokaciji, pored najvećih zgrada "novog Dubaija", gdje će biti pušteno u pogon više od 3000 stambenih zgrada i vila, čiji stanovnici vjerojatno neće htjeti provoditi nekoliko sati dnevno u automobilu. Njihovo je vrijeme skupo.
Drugo, samo pet minuta od tornja Jumeirah Lake nalazi se besplatna gospodarska zona Jebel Ali u kojoj, kao što znate, morate stajati dvije do tri godine na listi čekanja da biste ušli u ured. Uskoro će biti otvorena jedna od najvećih zračnih luka na svijetu u području Jebel Ali. U blizini se nalaze dva najveća trgovačka centra u Dubaiju, koja već posluju.
Treće, milijarde dolara već su uložene u infrastrukturu tornja Jumeirah Lake, a ako pogledate Generalni plan, koji je jednostavno potreban pri donošenju odluke o kupnji, vidjet ćete koliko je dobro osmišljeno: zgrade se nalaze na udaljenosti jedna od druge, puno slobodnog zelenog prostora, puno voda, široke ceste.
Je li istina da će Jumeirah Tower Tower također biti slobodna gospodarska zona?
Da, jeste. Jumeirah Lake Towers postat će dio Dubai Multi Commodities Center (DMCC), pod pokroviteljstvom Vlade Dubaija. Ovo je strateški važna točka, jer uz sva prava vlasnika freehold nekretnina, naši investitori dobivaju dozvolu tvrtke od SEZ-a. To znači da će moći potpuno vlasništvo u poslu bez sudjelovanja lokalnih partnera, zaboraviti na poreze i papirologiju. 100% uredsko vlasništvo + 100% vlasništvo poduzeća, što još treba poslovnoj osobi?
Po čemu se Jumeirah poslovni centar 1, 2, 3 i 4 razlikuje od ostalih zgrada u tom području?
Razlikuje ih činjenica da su pod nadzorom ogromne skladno djelujuće korporacije Al Fajer Enterprises, poznate više od 40 godina na tržištu UAE. Stoga našim kupcima možemo pružiti uslugu od A do Ž pod jednim krovom.
Poslovne centre gradi naša vlastita tvrtka koja je donirala vodeni park Wild Wadi u Dubai, Ibn Battuta Mall, kompleks Al Mooroj Rotana i nekoliko zgrada na autoputu Sheikh Zayed. Jamčimo da će nam poslovni centri biti dostavljeni na vrijeme, a to je navedeno u ugovoru. Arhitektonski dizajn i dizajn interijera svih Jumeirah Business Center ispunjava najviše zahtjeve današnjeg poslovnog okruženja. Svaka zgrada ima prostranu atrijsku dvoranu, posebne prostorije za opću upotrebu, potrebnu opremu i usluge za učinkovito vođenje poslovanja, mogućnosti rekreacije i sporta.
Imamo posebnu jedinicu koja će se baviti dizajnom interijera. Naši investitori će biti pošteđeni takve glavobolje kao što je dizajn interijera, oni će jednostavno dobiti ključ u ruke do uvođenja objekata u pogon. Sve će se zgrade servisirati posebnim "pametnim sustavom", koji će blagotvorno utjecati na račune za komunalne usluge.
Svojim kupcima također nudimo 27 godina iskustva na tržištu upravljanja nekretninama. Istodobno, svi će se pridružiti udruzi vlasnika, koja će Al Fajera moći „otpustiti“ s mjesta upravitelja. Ali to će biti vjerojatnije gluposti: mi znamo svoj rad.
Je li točno da su investitori iz Rusije i zemalja ZND-a kupili ukupno jednu i pol od četiri vaše zgrade?
Da, to je tako, a sada zaključujemo niz velikih ugovora s investitorima iz bivšeg SSSR-a. Stupanje na snagu novog zakona o nekretninama, koji je objavljen u ožujku ove godine, dao je novi zamah investicijskim aktivnostima. Kako su banke počele više voljno davati kredite, ulagači razumiju da na tržištu ima više kreditno sposobnih ljudi, a to će dovesti do viših cijena.
Ali građani CIS-a sada su postali izbirljiviji: dobro su informirani i spremni za kupnju. Zanimaju ih konkretni radovi, brojke i činjenice. Stoga je, očito, s nama lako i ugodno raditi.
Nedavno smo zajedno s našim dugoročnim partnerom, Komercijalnom bankom u Abu Dabiju, razvili poseban paket hipotekarnih zajmova za ulagače koji govore ruski. Zahvaljujući njemu, naše su zgrade prodane u rekordnom roku.
