U Dubaiju, koji je doživio građevinski procvat u posljednjih šest godina, cijene nekretnina pale su na 4%. Prema Gulf Newsu, cijene nekretnina u najprestižnijim projektima smještenim na područjima Burj Dubaija ("Dubai Tower") i umjetnog otoka Palm Jumeirah, pale su za 20-40%.
S pitanjima o krizi, padu cijena nekretnina i načinima zaštite investitora obratili smo se odvjetniku Ahmedu Kašvaniju, upravnom partneru odvjetničkog društva Kashawani, i Angeliki Shcheglova, direktorici tvrtke za nekretnine Dacha Real Estate.
Možda se čini da mnogi investitori na lokalnom tržištu nekretnina traže izlaz iz zastoja. Koji je razlog za to - s općom recesijom u gospodarstvu ili s nečim drugim?
Mnogi investitori u nekretnine u UAE su u vrlo teškoj situaciji. Kriza i inflacija doveli su do promjene financijskog stanja mnogih od njih. Nerazumna kašnjenja u izgradnji objekata, a ponekad i njihovo potpuno otkazivanje, kontinuirano narušavaju povjerenje u tržište u Dubaiju, koje se ne tako davno činilo nepokolebljivim i apsolutno pouzdanim.
Stoga je trenutno prioritetna želja investitora u Dubaiju da u potpunosti vrate uložena sredstva u potpunosti. Nažalost, to nije uvijek moguće, ali postoji niz alternativnih rješenja koja pomažu da se izvuče iz ove situacije uz najmanje gubitke.
Koje mogućnosti nude investitorima?
Nema toliko opcija koliko bismo željeli, ali oni ipak postoje. Uzmimo za primjer one koji su uložili u nekoliko građevina u tijeku od jednog nositelja projekta, gdje je svaki od objekata bio samo djelomično plaćen. Takvim se ulagačima može savjetovati da smanje broj predmeta ponovnim preračunavanjem već deponiranih sredstava i na taj način ih u potpunosti ili gotovo u potpunosti uplaćuju do razine u kojoj ne treba daljnja plaćanja tijekom dugog razdoblja.
Također možete savjetovati da smanjite cijenu predmeta. Uostalom, mnogi su kupili nekretnine po cijenama koje su danas daleko od stvarnosti. Na primjer, trošak po četvornom metru u nekim je projektima iznosio 5000 dirhama, a njihova izgradnja još nije započela. Ako usporedimo prošlost s današnjim cijenama od 1000 dirhama po četvornom metru, vrlo je teško opravdati nastavak plaćanja nedovršenog ili započetog projekta po cijenama 5 puta većim od trenutnih tržišnih cijena.
Također možete savjetovati investitore, pokušati povezati plaćanja s fazama izgradnje, a ne s kalendarskim datumima, ili ih odgoditi dok projekt zapravo ne bude završen.
Nisu li mnogi programeri nagađali da će se tržište prije ili kasnije srušiti?
Naravno, razumjeli su se. Ali, kao što znate, tko ne rizikuje ... I investitori su riskirali, ali zakone tržišta nitko nije otkazao. Međutim, to ni na koji način ne znači da prava ulagača ne bi trebala biti zaštićena. Mnogi su pretjerano i, kao što sada vidimo, potpuno nerazumno vjerovali tržištu, jer su imali sreće, a tržište im je dugo vremena dopuštalo veliku zaradu. Nemojte ih kriviti, a kamoli kazniti.
Ne mislite li da je glavni "udarac" pao na programere? Štoviše, nisu uvijek krivi za kašnjenje u izgradnji? Je li pošteno prisiliti programere da pregledaju uvjete ugovora na koje su investitori pristali?
Ugovor je dobrovoljni sporazum strana koji uspostavlja, mijenja ili ukida njihova prava i obveze. Stoga je pitanje namjere jedne od stranaka da raskine svoje obveze iz ugovora prihvatljivo i zakonito. Ne možemo ne skrenuti vašu pažnju na činjenicu da je većina ugovora vrlo jednostrana - pisana su u interesu programera i ni na koji način ne štite interese investitora. U velikom broju slučajeva, do danas, investitori nisu ni primili takve kupoprodajne ugovore, a njihova plaćanja izvršena su na temelju samo obrazaca za rezervaciju nekretnina. U nekim slučajevima naši kupci čak nemaju ni obrasce za rezervaciju, već samo kopije čekova ili bankovnih prijenosa napravljene na temelju verbalnih sporazuma. Samo pravovremena pomoć profesionalnog pravnika pomoći će vam da shvatite sve detalje ugovora kako biste najučinkovitije zaštitili svoja prava i ispunili svoje dužnosti, bez kršenja prava druge strane i uzimajući u obzir sve nijanse.
Koliko su pravno nadležni ugovori o kupnji i prodaji, unatoč činjenici da u većini slučajeva krše prava ulagača?
U osnovi, ugovori su sastavljeni vrlo kompetentno legalno, što je zavaravalo ogroman broj ulagača. Zato uvijek govorimo o potrebi traženja uzajamno korisnih rješenja, pregovora s programerom i samo u ekstremnim slučajevima kontaktirajte sudove. Provesti suđenje i, osim toga, dobiti slučaj na sudu je dug i stresan proces. Prije nego što stupite u sudski odnos, morate biti sigurni da će okrivljenik u trenutku primanja sudske odluke u svoju korist imati nešto za odgovoriti.
Na escrow računu trebalo je uštedjeti, a zatim vratiti sredstva investitora, zar ne?
Potpuno si u pravu. Jedan od najvažnijih koraka koje je vlada Dubaija poduzela kako bi zaštitila strana ulaganja, kao i povećala pouzdanost tržišta nekretnina u Dubaiju bilo je donošenje zakona br. 8 „O escrow računima“ 2007. godine. Zakon predviđa da se sav novčani prihod od prodaje nekretnina u fazi „izvan plana“ (početak projektiranja i izgradnje) knjiži na poseban račun i koristi u budućnosti samo za financiranje ove građevine. U slučaju kršenja uvjeta izgradnje, Agencija za nadzor tržišta nekretnina u Dubaiju (RERA) ima pravo zamrznuti sredstva dostupna na jamstvenom računu, a u slučaju bankrota graditelja ili otkaza projekta, ulagači će dobiti naknadu. Tako RERA djeluje kao arbitar u rješavanju sporova između kupca i proizvođača. Međutim, u praksi je situacija drugačija.
Odnosno, danas sustav još uvijek nije dovoljno učinkovit da potakne investitore ponovno s povjerenjem?
Ne možemo govoriti o neučinkovitom radu sustava. Možemo samo konstatirati činjenicu da, nažalost, niti jedan sustav nije osiguran od beskrupuloznih programera. Trenutno se radi na izradi brojnih novih zakona, čije će usvajanje pomoći Dubaiju da vrati povjerenje ulagača i adekvatno prevlada krizu.
Kako danas rješavate sporove?
U osnovi, pregovaranjem s programerima, u ime i zajedno s kupcima. Naš je glavni zadatak postizanje obostrano korisnih sporazuma između stranaka, uz poštivanje svih potrebnih formalnosti. Ako pregovori ne dovedu do željenog rezultata, nemamo drugog izbora nego da idemo na sud.
Ako je projekt "zamrznut", je li programer dužan u potpunosti nadoknaditi ulagaču za njegova ulaganja?
Odgovor na ovo pitanje jasno je i jasno naveden u stavku D 11. članka Zakona br. 9 iz 2009. godine, naime: "Ako je izgradnja objekta obustavljena iz razloga koji nisu u funkciji nadgraditelja, programer ima pravo raskinuti ugovor oduzimanjem 30% iznosa koji je uložio investitor" ,
Kašnjenja u pogledu pojavljuju se na bilo kojem tržištu nekretnina. Ali što se smatra prihvatljivim?
Članak 17. Zakona br. 8 iz 2007. godine propisuje da ako izgradnja nekretnine nije započeta u roku od šest mjeseci od dana izdavanja dozvole za prodaju nekretnina "izvan plana" bez valjanog ili prihvatljivog razloga, programer je isključen iz službenog registra koji ima pravo provoditi aktivnosti.
Može li netko to kontrolirati?
Kao što je već spomenuto, za nadzor je nadležan RERA, nadzorno tijelo za tržište nekretnina u Dubaiju, čiji je glavni zadatak pravodobno ažuriranje baze podataka o registraciji novih objekata, fazama tekuće izgradnje, kao i pružanje informacija o suspendiranim ili "smrznutim" objektima.
Zar ne postoji takva praksa - prilikom otkazivanja gradnje objekta platiti određene kazne?
Okrenimo se još jednom spomenutom Zakonu br. 9, koji apsolutno jasno sadrži sljedeće kazne:
- Ako je projekt izgrađen najmanje 80%, Programer ima pravo u potpunosti odbiti iznos koji je investitor već platio i zahtijevati vraćanje preostalog ugovora.
- Ako je projekt izgrađen najmanje 60%, Programer ima pravo raskinuti ugovor i zadržati 40% ukupnih troškova objekta.
- Ako izgradnja projekta nije dostigla 60%, programer nakon raskida ugovora ima pravo zadržati 25% ukupnih troškova.
Te kazne se ulažu samo investitorima, kao i zakon u cjelini.
Što se pravno tiče, što treba učiniti kako bi se povratilo povjerenje ulagača?
Gospodarstvo u Dubaiju jako ovisi o trgovini, ulaganjima i turizmu. No nedavna monetarna politika u zemlji nanijela je ozbiljan udarac ekonomskom razvoju države. Prema riječima stručnjaka, model ekonomskog razvoja u Dubaiju jako ovisi o stranom kapitalu i velikim međunarodnim projektima. Vlada mora izraditi program za poticanje gospodarstva u bliskoj budućnosti, inače će u kratkom roku biti teško povratiti povjerenje ulagača.
U pravilu, nitko ne misli da prije svega morate biti u mogućnosti kretati se zakonima koji reguliraju prodajne transakcije i štite vaša prava. Pravovremeni apel profesionalcima koji su dobro uspostavljeni na tržištu nekretnina pomoći će vam da dobijete cjelovite informacije o projektima i cijenama, kao i potrebnu pravnu podršku, što će, bez sumnje, pomoći da znatno ubrzate postupak, uštedite vrijeme i novac, uštedite živce.
Odvjetničko društvo Kashwani i Dacha nekretnine uvijek su vam na usluzi.
Paleta naših usluga:
- Kupnja i prodaja gotovih stanova i vila;
- Kupnja i prodaja ureda i neproizvodnih prostora;
- Planiranje i provedba ulaganja u pad cijena krize;
- Prije i nakon prodaje usluga (priprema paketa dokumenata o prodaji imovine);
- Iznajmljivanje stambenih i nestambenih prostora;
- Savjetovanja s pravnicima o pitanjima nekretnina;
- Registracija tvrtki i offshore kompanija;
- Sve vrste pravnih savjeta.
