ODGOVORI NA NAJČEŽE POSTAVLJANA PITANJA može Kupuju li strani državljani nekretnine u Dubaiju?
Građani stranih država koji nisu članovi Vijeća za arapsku zaljevsku suradnju (GCC) imaju pravo na potpunu vlasništvo nad nekretninama u Dubaiju ("slobodno državo") samo na posebno određenim teritorijima, u takozvanim slobodnim zonama. Popis takvih zona utvrđen je Uredbom vladara Dubaija br. 3 iz 2006. godine. Oni uključuju gotovo cijeli teritorij "novog Dubaija", uključujući tako popularna područja kao što su Marina Marina, Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, itd.
Je potrebno registracija nekretnina u Dubaiju i tko je u nju uključen?
Registracijom prava na nekretninama u Dubaiju upravlja Dubai Land Department. Danas su imovinska prava, dugoročni najmovi, zalozi na nekretninama itd. Podložni obveznoj registraciji u odgovarajući registar, a upis se vrši na gotovim objektima i objektima koji su naručeni, kao i na građevinskim projektima („van-planski“). U prvom slučaju vlasnik dobiva potvrdu o registraciji nekretnine (vlasnički list), a u slučaju registracije imovine koja još nije dovršena (registracija Oqood) - inicijalni ugovor o kupoprodaji (inicijalni ugovor o prodaji). Trošak registracije prijenosa vlasništva nad nekretninama u Odjelu za zemljište u općenitom slučaju iznosi 4% prodajne cijene plus 4000 drx UAE (približno 1100 USD) za usluge centra za obradu transakcija (DLD Povjerenik) plus malo fiksno plaćanje (ovisi o vrsti registrirane imovine) za izdavanje potvrde.
Koje poreze treba platiti vlasnik nekretnine u Dubaiju?
U Ujedinjenim Arapskim Emiratima nema poreza na imovinu i porez na dohodak. Dakle, posjedovanje nekretnina u Dubaiju, kao ni primanje prihoda, primjerice, od najamnine, ne povlači nikakve porezne posljedice za vlasnika u nadležnosti UAE. Međutim, mora se razumjeti da je vlasnik nekretnine odgovoran za pravilno održavanje i dužan je platiti troškove njenog održavanja (tzv. Naknade za održavanje ili naknade za održavanje).
Veličinu naknada za usluge postavlja društvo za upravljanje u dogovoru s udrugom vlasnika (ako je takvo udruženje već stvoreno), a odobrava Ured za regulaciju tržišta nekretnina u Dubaiju (RERA).
Naknada za održavanje uključuje troškove čuvanja zgrade, čišćenja zajedničkih prostora, odvoza smeća, održavanja infrastrukture (parkirališta, bazeni, teretane, rekreacijski prostori) itd. U pravilu se takve isplate naplaćuju godišnje godinu dana unaprijed, a za Dubai se, ovisno o projektu, kreću od 20 do 80 USD po četvornom metru. m godišnje.
Može li vlasnik nekretnine u Dubaiju to iznajmiti?
Odnosi između iznajmljivača i stanara u Dubaiju regulirani su Zakonom br. 26 iz 2007. godine, kao i njegovim amandmanima. Prema trenutnom zakonodavstvu, svaki vlasnik nekretnina na području emirata Dubaija ima pravo davati svoju nekretninu na dugoročnu najam. Obično se nekretnine iznajmljuju na razdoblje od godinu dana, nakon čega slijedi obnova. Vlasnici se također mogu obratiti licenciranoj tvrtki i prenijeti svoju imovinu na upravljanje. U ovom se slučaju društvo za upravljanje brine o svim pitanjima koja se tiču odnosa sa stanarima.
Koliki prihod od najma može očekivati vlasnik nekretnine u Dubaiju?
Ako govorimo o prosječnim tržišnim pokazateljima trenutnog povrata ulaganja u nekretnine, onda je za stanovanje u Dubaiju danas pokazatelj neto prihoda od najma (to jest prihoda umanjenog za troškove servisiranja nekretnina) u prosjeku 5 - 8% godišnje. Rast profitabilnosti je zbog razlika u vrsti i kategoriji nekretnina, njenom položaju i troškovima usluga. Štoviše, skuplje ekskluzivne nekretnine u pravilu daju manji povrat u obliku prihoda od najma od masovnog stanovanja u pristupačnim projektima.
Što se tiče tržišta uredskih nekretnina, danas su takve investicije manje atraktivne u pogledu prihoda od najma od kupovine stanova. Iznajmljivanje maloprodajnog prostora (koji uključuje ne samo trgovine, već i uslužne prostore, kafiće, restorane itd.) Potencijalno može ostvariti veći prihod (do 15%), međutim, to ovisi o parametrima same nekretnine, i od vanjskih čimbenika.
Postoje li ograničenja troškova najma u Dubaiju?
Sklapanjem ugovora o zakupu nekretnina, strane u transakciji imaju pravo ugovoriti sve uvjete koji nisu u suprotnosti s trenutnim zakonodavstvom. Ne postoje izravna ograničenja cijene najma, što je naznačeno u ugovoru između najmodavca i najmoprimca. Međutim, postoje zakonski utvrđena ograničenja povećanja troškova najma prilikom obnavljanja ugovora za sljedeći rok. Prilikom revizije zakupa prema gore, stanodavac bi se trebao voditi indeksom ureda za upravljanje nekretninama u Dubaiju (RERA), koji odražava prosječne cijene najma za različite vrste stanovanja, ovisno o području.
Koji su zahtjevi za stanare u Dubaiju?
Najmoprimac nekretnina u Dubaiju (ako ne govorimo o kratkoročnom najmu stana) može biti samo pojedinac ili pravna osoba sa statusom prebivališta u Ujedinjenim Arapskim Emiratima. Odnosno, ugovor o zakupu može se zaključiti samo s državljaninom UAE-a ili zemlje koja je član Vijeća za suradnju arapskih država Perzijskog zaljeva, ili s inozemstvom s rezidentnom vizom.
Prema tome, zakupac je pravna osoba, mora imati odgovarajuću registraciju u UAE. To može biti lokalna organizacija, tvrtka registrirana u slobodnoj ekonomskoj zoni ili podružnica (predstavništvo) strane tvrtke.
Da li je potrebna registracija ugovora o najmu nekretnina u Dubaiju i tko je u nju uključen?
U skladu sa zakonima Emirata Dubaija, svi najmovi nekretnina na njenom teritoriju moraju biti propisno registrirani. Registracijom ugovora o zakupu upravlja Ured za upravljanje nekretninama u Dubaiju (RERA). Agencija je posebno za te svrhe stvorila sustav Ejari, koji omogućava registraciju ugovora putem interneta i specijaliziranih servisnih centara. I zakupnik i najmoprimac mogu registrirati zakup. Do sada je utvrđena odgovornost za nepoštivanje zahtjeva obvezne registracije, ali prema odredbama zakona, svi sudionici u transakcijama koji nisu registrirani automatski se uskraćuju za pravo da se obrate pravosudnim i državnim tijelima radi zaštite svojih interesa. Također, registracija ugovora o zakupu u sustavu Ejari potrebna je za otvaranje obiteljskih viza za prebivanje.
Kako platiti najam za nekretnine u Dubaiju?
Na tržištu najma u Dubaiju, kao i u ostatku UAE-a, uobičajeno je plaćati najamninu za godinu koja je pred nama.
U pravilu se sva plaćanja vrše putem bankovnih čekova. Ovisno o uvjetima ugovora, godišnji iznos najma plaća se jednim ili više čekova. U potonjem slučaju čekovi su datirani prema budućim datumima. Na primjer, ako je broj provjera 4, datumi provjera odgovarat će datumima u budućnosti svakog tromjesečja, a ako je broj provjera 12, oni će se datirati u intervalima od mjesec dana. Prema tome, na datum naveden na čeku, zakupodavac ga može predati u banku i primiti novac s računa stanara. Izdavanje nezaštićenih čekova u UAE-u je kazneno djelo, pa je plaćanje čekovima, iako ne daje 100-postotno jamstvo najma, prilično pouzdan i prikladan način plaćanja.
Može li iznajmljivač koji nije rezident UAE dobiti novac na čeku?
Treba imati na umu da je razdoblje u kojem se može predočiti ček za plaćanje 6 mjeseci, nakon čega se isti poništava. Ako je ček napisan na ime pojedinca i na njemu nema oznake samo na bankovnom računu primatelja, tada osoba navedena na čeku, bez obzira na rezidentsku vizu, može primiti gotovinu u bilo kojoj poslovnici banke izdavateljice. Inače, ili ako je ček napisan na ime tvrtke, novac na njemu može se dobiti samo na bankovnom računu, a račun mora biti otvoren u nekoj od banaka u UAE. Status boravka također nije potreban. Mnoge banke u UAE lako otvaraju račune za nerezidente.
Procedura otvaranja računa u banci traje manje od sat vremena, a minimalni zahtjevi za polaganje novca na račun kako bi ga otvorili trenutno su 5 tisuća drx (oko 1400 USD). Ako navedene mogućnosti najma nisu prikladne za najmodavca, on može sklopiti ugovor s društvom za upravljanje ili s agencijom za prodaju nekretnina preko koje je izvršena najamnina. Tada se čekovi mogu izdati na ime agencije, a nakon primanja novca od njih, agencija ih prenosi (u gotovini ili na bilo koji drugi prikladan način) najmodavcu. Glavna stvar u ovom slučaju je kompetentno pristupiti pitanju izbora tvrtke partnera.
Tko plaća agenciju za promet nekretninama? Kad je posrednik u transakciji agencija za promet nekretninama, plaćaju mu proviziju. Prema postojećoj praksi, stanar plaća proviziju agenciji za nekretnine. Obično je to 5% godišnjeg iznosa najamnine.
Agencijske usluge završavaju nakon potpisivanja ugovora o zakupu. Ako zakupodavcu trebaju dodatne usluge agencije (zastupanje njegovih interesa u UAE tijekom trajanja zakupa, prihvaćanje plaćanja stanara, plaćanje troškova održavanja nekretnina, itd.), Njihov trošak dodatno se pregovara.
Tko plaća rad i održavanje iznajmljene imovine?
Stanar i posjednik mogu se dogovoriti o bilo kakvim uvjetima najma, međutim, u pravilu, posjednik je odgovoran za plaćanje troškova održavanja (naknade za održavanje / naknade za usluge) i velike popravke imovine.
Sve tekuće troškove povezane s poslovanjem zakupljenog objekta, kao što su: plaćanje vode, struje, klima uređaja, telefona, internetske veze itd., Kao i tekući popravak nekretnine, snosi stanar. Nadalje, stanar povezuje komunalije od odgovarajućih dobavljača samostalno i u svoje ime. Stanar plaća i tzv „Stambenu naknadu“, koja je komunalna naknada od 5% godišnje stanarine. Naknadu naplaćuje Dubai električna energija i voda (DEWA) u jednakim obrocima tijekom cijele godine, zajedno s plaćanjima za struju i vodu. Ako jedinica nekretnine nije priključena na vodu i električnu energiju (tj. Nije naseljena), tada se stambeni porez ne naplaćuje. Unatoč činjenici da je porez na stan uveden davno, njegova široka naplata nije pravilno utvrđena i još uvijek nije uključena u neke DEWA račune.
Je li moguće u Dubaiju učiniti bez agenata u transakcijama s nekretninama?
Gotovo nijedna transakcija nekretnina nije dovršena bez agenata u Dubaiju, kao ni u ostatku svijeta. Upravo u agencijama za nekretnine najčešće se prijavljuju klijenti koji žele unajmiti, unajmiti, kupiti ili prodati nekretnine. Radeći na tržištu, agenti, kao nitko drugi, posjeduju informacije o tome tko, što i koliko želi unajmiti, unajmiti, prodati ili kupiti. Međutim, daleko od toga da su svi profesionalni sudionici na tržištu uredno registrirani i legalno posluju.
Koji su zahtjevi za agente za nekretnine u Dubaiju?
Prije svega, treba imati na umu da, u skladu sa Naredbom predsjednika Odjela za zemljišni promet u Dubaiju br. 85 iz 2006. godine, sve agencije za promet nekretninama koje posluju u Dubaiju moraju imati licencu za odgovarajuću vrstu djelatnosti i moraju biti upisane u poseban registar Regulatorne agencije za tržište. Dubai nekretnine (RERA). Budući da poslovni subjekti u UAE nemaju univerzalnu pravnu sposobnost, dozvoljena vrsta aktivnosti mora biti jasno naznačena u licenci. Na primjer, za posredovanje u prodaji, kupnji ili zakupu ove vrste aktivnosti moraju biti izričito navedene u licenci.
Istovremeno, svi zastupnici tvrtke moraju proći odgovarajući tečaj i dobiti osobne brokerske kartice s pojedinačnim brojem. Takve su mjere prvenstveno usmjerene na zaštitu prava i interesa klijenata i osmišljene su da minimiziraju mogućnost prijevara od strane agenata. Provjerite registraciju agencije za promet nekretninama i njenih agenata na službenoj web stranici ureda za zemljište u Dubaiju na www.dubailand.gov.ae.
Zašto je važno da je agent pravilno registriran?
Tržište nekretnina u Dubaiju je multinacionalno. Kupci, prodavači, stanodavci i zakupci obično su strani državljani. Gdje mogu tražiti jedni druge u slučaju da nešto pođe po zlu? Stoga je agencija za nekretnine sa sjedištem u Dubaiju ozbiljan jamac transakcije. Uz to, važan čimbenik su i zahtjevi zakona koji u 100% vlasništvu takve tvrtke imaju lokalni stanovnici - građani UAE.
Zapravo, u većini slučajeva agencija za nekretnine djeluje kao treća osoba u transakciji između prodavatelja i kupca, jamčeći interese oboje.
Primjerice, u pravilu je agencija ta koja prihvaća depozit od kupca i čuva ga do konačne namire i registracije transakcije. Kupcu ovo jamči povrat depozita ako se transakcija ne dogodi po krivici prodavatelja. A prodavač, zauzvrat, može računati na plaćanje iznosa depozita kao naknadu ako se transakcija ne dogodi zbog krivnje kupca.
KAKO NEKRETNINE NAKUPUJU U DUBAJU
Općenito govoreći, postupak kupovine nekretnine u Dubaiju u većini slučajeva je sljedeći:
1. Kupac odabire nekretninu koju želi kupiti.
2. Prodavatelj i kupac potpisuju ugovor o prodaji koji odražava sve parametre transakcije, posebno:
- vrijednost stečene imovine
- dodatna plaćanja povezana s transakcijom (provizija agenata, plaćanja programeru, naknada za registraciju, nadoknade prodavaču unaprijed plaćene troškove održavanja itd.)
- razdoblje u kojem transakcija kupnje i prodaje mora biti zaključena
- uvjeti i postupak naseljavanja
- odgovornost stranaka u slučaju neispunjavanja uvjeta iz ugovora
3. Prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora s prodavateljem, kupac položi depozit (obično 10% vrijednosti stečene imovine).
4. Prodavatelj sastavlja dozvolu od programera za prodaju njegove imovine (No Objection Certificate, NOC), koja je potrebna za registraciju transakcije u Dubai Land Departmentu i potvrđuje da prodavač nema zaostalih plaćanja u vezi s plaćanjem nekretnina.
5. Nakon dobivanja dozvole za prodaju, prodavatelj i kupac upisuju nekretninu na ime novog vlasnika u jednom od registracijskih centara Zemaljskog odjela (DLD Povjerenik).Obično se u trenutku registracije podmire i transakcije.
KAKO NEKRETNINE IZNAJMLJUJU U DUBAJU
Općenito govoreći, postupak iznajmljivanja nekretnina u Dubaiju u većini slučajeva je sljedeći:
1. Vlasnik zemljišta, ili uz pomoć agencije za nekretnine, traži stanara.
2. Kad se stanar nađe, zakupodavac potpiše ugovor o najmu koji odražava sve parametre transakcije, posebno:
- cijena najma i uvjeti plaćanja
- rok najma i uvjeti njegovog produženja
- dodatne troškove povezane s radom imovine i njihovom raspodjelom između strana
- odgovornost stranaka u slučaju neispunjavanja uvjeta iz ugovora
3. Prilikom potpisivanja ugovora, najmoprimac plaća najamninu za godinu (obično čekom), kao i sigurnosni depozit (obično 5% godišnje najamnine).
4. Nakon plaćanja od najmoprimca, posjednik mu daje ključeve, privjeske za ključeve, pristupne kartice itd., Potrebne za nesmetan pristup iznajmljenim prostorijama i pripadajućim infrastrukturnim objektima (bazen, teretana itd.), Kao i kopije dokumenata ( potvrda o vlasništvu, putovnica vlasnika itd.), potrebni najmovi
Atoru za povezivanje vode, struje, klima uređaja, telefona, interneta itd.
Sve dodatne informacije o kupnji i upravljanju vašom nekretninom u Dubaiju možete dobiti od stručnjaka tvrtke IMEX Real Estate na tel. u Moskvi +7 495 5100008, besplatni broj u UAE 800-IMEX (800-4639) ili slanjem zahtjeva putem e-maila [email protected]
