IZVOĐENJE VELIKIH RAZMJERA

Tekst: Helena Kryukova

Proljeće 2014. pokazalo je: u prvom su tromjesečju novi pokušaji nekretnina u Dubaiju započeli dobro. Pet mjeseci od početka godine dokazalo je da se pesimistička predviđanja analitičara u vezi s prijetnjama stabilnosti tržišta nekretnina u Dubaiju i UAE u cjelini nisu isplatila.

Uprkos naglom rastu cijena stanova, potencijal ulaganja i izgledi za razvoj sektora nekretnina u Dubaiju vrlo su jasni, i štoviše, pozitivni. Pripreme za "EXPO2020", utjelovljenje najhrabrijih, ponekad jednostavno fantastičnih planova arhitekata, novih zapisa i dostignuća, rasta u svim područjima gospodarstva, širokog poboljšanja infrastrukture - to su samo neki od planova koji su provedeni u prvoj polovici i još će biti implementiran u Dubaiju u drugoj polovici 2014. godine.

JEZICNI BROJEVI

Pregled stanja na tržištu nekretnina u Dubaiju krajem prvog tromjesečja vjerojatno bi trebao započeti najnovijim statistikama koje su nedavno objavile vodeće svjetske i lokalne konzultantske agencije i analitički biroi.

Prema izvješću Dubai Land Departmenta, ukupan broj transakcija nekretninama u prvom tromjesečju ove godine porastao je za 38% u odnosu na prvi kvartal prošle godine, a ukupni iznos transakcija iznosio je 16,6 milijardi USD. Takvi pokazatelji ukazuju na pouzdan i stabilan povećanje interesa investitora za tržište nekretnina u Dubaiju. Prema očekivanjima Odjela, sljedeća tri tromjesečja ove godine bit će ne manje aktivna, a razvoj sektora nekretnina podržat će se pokretanjem nekoliko velikih projekata odjednom u pripremi za „EXPO 2020“.

Kvantitativno, prema izvješću, broj transakcija nekretninama porastao je za 11% u odnosu na isto razdoblje prošle godine i iznosio je 15694 registriranih transakcija. Od toga su 3482 transakcije nekretninama zaključene pod hipotekarnim uvjetima, a njihov ukupni iznos iznosio je 7,62 milijarde američkih dolara. Općenito, činjenica da su cijene stanova još uvijek daleko u mnogim područjima Dubaija, također govori u prilog ukupnoj stabilnosti dubanskog tržišta nekretnina. ne dosežu maksimalne pokazatelje iz 2008. godine. Prema tome, prema analitičkoj agenciji JLL, nekretnine u centru grada i dalje su za 7% jeftinije u odnosu na 2008., a cijena smještaja u Business Bayu i JLT-u za 13% i 2% niža od vršne vrijednosti iz 2008. godine. Cijena smještaja u Zelenim je 17% niža od maksimalne u 2008. godini. Ulagači (13 tisuća ljudi) uložili su toliko 9,5 milijardi američkih dolara u nekretnine u Dubaiju u prvom tromjesečju, što je 57% više u odnosu na prvi kvartal 2013. godine. 12,2 milijuna i 16 milijuna američkih dolara - takvi iznosi koštaju najskuplju vilu, a najskuplji stan u Dubaiju, odnosno prodani u prvom kvartalu 2014. godine.

Najskuplja vila bila je vila ukupne površine 1111 četvornih metara na otoku Palm Jumeirah, a najskuplji stan bio je stan u kultnom Burj Khalifi (15386 USD po četvornom metru). U pogledu ovih pokazatelja, tekuća godina već je ispred prošle, 2013. godine: za usporedbu, najskuplji stan prodat u 2013. godini bio je stan u kompleksu Fairmont The Palm vrijedan 11,43 milijuna američkih dolara.

Prema podacima agencija za promet nekretninama i agencija za promet nekretninama poput Reidina i Propertyfinder-a, osim Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah i Jumeirah Lake Towers i dalje zauzimaju prvo mjesto na popisu 10 najpopularnijih područja Dubaija. Prema portalu Reidin, cijene vila u Dubaiju u veljači su porasle za 3,28% mjesečno i za 19,5% godišnje. A prema prognozi HSBC Global Research za ovu godinu, cijene nekretnina u Dubaiju u prosjeku bi trebale porasti za dodatnih 10-15%. Ovi podaci također ukazuju na rastuću stabilnost sektora nekretnina.

PROGNOZE I PROSPEKTI

Do danas je tekuća 2014. godina gotovo dosegla zenit, pa je sada moguće sa velikom sigurnošću reći koja predviđanja analitičara o budućem tržištu nekretnina Dubaija i UAE izgledaju realno, a koja se pokazala pomalo pretjeranom.

Krenimo od potonjeg. Bez sumnje su strahovi mnogih stručnjaka zbog destabilizacije tržišta nekretnina pretjerani. Prebrzi rast cijena stanova krajem prošle 2013. natjerao je neke stručnjake da postave još smjelije prognoze za 2014. godinu, predviđajući gotovo 40-postotni rast cijena stanova. Međutim, početkom ove godine, više "iskusni" stručnjaci, ocjenjujući napore vlade i udruženja programera da obuzdaju špekulacije, došli su do zaključka da realno poskupljenje vjerojatno neće prelaziti 10-20%.

Većina analitičara na kraju se složila da se sljedeći „financijski mjehurić“ ove godine ne treba očekivati. Dakle, izvješća analitičkog odjela HSBC banke i konzultantske tvrtke JLL govore kako će rast troškova stambenih nekretnina u Dubaiju ove godine iznositi 10-15%, a pokazatelji dobiti koje takve nekretnine mogu donijeti ostat će na razini od 4-5%. Prema JLL-u, tržište nekretnina u Dubaiju u sljedeće dvije godine nadopunit će se za 390 tisuća novih jedinica stanovanja, što će povećati njegov postojeći volumen za 9%. Većina novih stambenih objekata izgradit će se na jugu i zapadu emirata, u područjima kao što su Mohammed Bin Rashid City, Business Bay i Dubailand. Zasebno, nekoliko riječi treba reći o najmu stanova.

Prema izvještaju istog JLL-a, cijena najma nekretnina u Dubaiju neizbježno će se povećati, usprkos blagom usporavanju poskupljenja ove godine, najvjerojatnije za oko 10-20%. Analitičari JLL-a daju takvu prognozu, iako se očekuje da će se fond stambenih nekretnina povećavati za 25 tisuća jedinica godišnje. Ukupni najamni indeks JLL za prvi kvartal ove godine porastao je za 7%, a za 23% za godinu. Indeks najma stanova porastao je za 26% godišnje, a indeks najma vila - za 12% godišnje. Najviše od svega, cijene najma porasle su u tako popularnim stanarima kao što su Sports City, gdje su cijene najma porasle za 41% tijekom godine, International City (35%) i Discovery Gardens (33%), dok su cijene najma u takvim područja poput centra Dubaija i Dubai Marina bila su znatno niža - 24%, odnosno 21% godišnje. U segmentu najma postoji i jaka tendencija da se stanari presele iz Dubaija u druge, povoljnije emirate kao što su Sharjah i Ajman. U posljednje vrijeme cijene najma, u vezi s ovom selidbom, počele su rasti čak i u takvim emiratima kao što je Fujairah.

ZNANOST I REALNOST

Kada govorimo o prognozama i izgledima, nemoguće je zanemariti tradicionalnu žudnju Dubaija za prevođenje najfantastičnijih ideja i planova u stvarnost. Dakle, prema jamstvima vlasti UAE, 2014. godina obećava godinu megaprojekata u izgradnji društvenih, kulturnih, turističkih sfera i, što je najvažnije, infrastrukturnih objekata. Tri najbrojnija infrastrukturna projekta, za čije stvaranje i ažuriranje Dubai planira upotrijebiti proračun u iznosu od 1,92 milijardi američkih dolara, bit će početak izgradnje Dubajskog kanala, izgradnja mosta Al Ittihad i projekt postavljanja linija tramvaja u Dubaiju izuzetno značajnog za grad, čija je ukupna dužina bit će 14,6 kilometara. Sva tri projekta značajno će utjecati na razinu cijena nekretnina na područjima na kojima će se ti projekti provoditi.

Među projektima koji su ove godine najbliži znanstvenoj fantastici vjerojatno će se naći građevinski projekt za grad Aladdin u Dubai Creeku na 450 metara metara. "Grad" će se sastojati od tri bizarne kule povezane prolazima s pokretnim podovima. Dizajn kula inspiriran je pričama o Aladdinu i Sinbadu mornaru. Ovaj projekt u cjelini imat će veliko kulturno i povijesno značenje i obećava da će transformirati lice Starog Dubaija, postajući novi must see objekt za turiste.

Nova zgrada dubajske Opere s 2000 sjedala u obliku broda, koja će biti izgrađena u istoimenom Opera District u srcu Dubaija - Dubai Downtown, također će zadiviti svojim opsegom i dizajnom. Ove su godine zamišljeni značajni pomaci na umjetnim otocima Svijeta, na jednom od njih, otoku "Srce Europe", planira se ponovno stvoriti atmosfera, pa čak i klima europskih ulica. Konačno, doslovno, kozmička ljestvica ima najnoviju istaknutu izjavu vlasti UAE o planovima izgradnje letjelice za svemirske letjelice u Abu Dabiju. Ovaj projekt planiraju zajednički provoditi Virgin Galactic i Aabar Investments, a završiti do 2016. godine. No, utjelovljujući najokrutnije projekte, koji često izgledaju kao nešto iz carstva fikcije, vlasti UAE ipak čvrsto stoje na osnovi stvarnosti. To dokazuju službeni planovi razvoja Dubaija. Prema njihovim riječima, u bliskoj budućnosti glavni sektori u pogledu perspektive razvoja bit će sektori komercijalne i industrijske nekretnine, kojima će vlada Dubaija pružiti podršku. Pored toga, planira se obratiti posebnu pozornost na poboljšanje načina reguliranja tržišta najma kako bi se cijene održale razumnim i spriječile špekulacije u sektoru prodaje nekretnina.

UČINAK UČINKA

Među ostalim koracima koje Dubai vlada namjerava poduzeti u vezi s tržištem nekretnina su uporaba fiskalnih disciplina u vezi s iznajmljivačkim poslovanjem, reorganizacija, ako je potrebno, strukture javnog sektora i održavanje njegove razmjere u prihvatljivim granicama, te povećanje učinkovitosti vladine potrošnje na izgradnju nekretnina. Kada je riječ o aktivnostima službenih tijela, ne može se spomenuti inovacije iz 2014. u području regulatornog zakonodavstva. Inovacije Dubai Land Departmenta bile su usmjerene na poboljšanje regulacije tržišta nekretnina u Dubaiju i dotakle se unificiranja oblika ugovora koji definiraju odnos tri strane u transakciji kupnje i prodaje: brokera, kupca i prodavatelja. Takozvani oblici A, B i F. objedinjeni su, a ove su inovacije stupile na snagu 1. svibnja.

Programeri također ne zaostaju za državnim tijelima u smislu sukcesivnog ograničavanja mogućnosti za špekulacije s nekretninama, te jedan po jedan uvode nova pravila za preprodaju nedovršenog stanovanja. Dakle, Emaar i Damac, a nakon njih i ostali programeri, počeli su izdavati potvrde o preprodaji nekretnina tek nakon što su platili barem 50% troškova stanovanja, a u mnogim slučajevima taj postotak postaje mnogo veći. Ali ponekad programeri ipak djeluju metodom ohrabrenja u borbi protiv špekulacija. Dakle, nedavno je Emaar kupcima koji odmah plaćaju 30% troškova stanovanja i drže ih u njihovom vlasništvu do kraja gradnje, prioritetno pravo da nekretninu kupuju od graditelja bez čekanja u redu.

DUBAI I ABU DHABI - DOBRI susjedi ili konkurenti?

Općenito, treba zaključiti i da je veliki interes investitora i potrošača za nekretninama zabilježen u UAE posvuda i da je više puta potvrđen brojkama iz različitih statistika. Značajan porast tržišta nekretnina zabilježen je u prvom kvartalu godine u glavnom gradu UAE, Abu Dabiju. Nekoliko vodećih programera ovdje je dalo nekoliko važnih izjava o početku izgradnje velikih projekata. Dakle, trenutno glavni grad UAE vodi u tempu izgradnje komercijalnih nekretnina: u skoroj budućnosti ovdje će se izgraditi 8 novih trgovačkih centara. A novi razvojni plan Abu Dabija do 2016. uključuje potpunu reorganizaciju socijalne i prometne infrastrukture. Nedavna izložba Cityscape Global Real Estate u glavnom gradu UAE također je privukla rekordan broj posjetitelja, koji se znatno proširio.

Međutim, prema različitim ocjenama i izvješćima, Dubai je i dalje najperspektivnije poslovno, kulturno, turističko i financijsko središte ne samo u UAE-u, već i na cijelom Bliskom istoku. To je, na mnogo načina, olakšano iščekivanjem održavanja međunarodne izložbe EXPO-2020. U prvoj polovici 2014. godine, vlada Dubaija najavila je niz mjera planiranih za provedbu u iščekivanju EXPO2020. To uključuje izgradnju vodovodnih objekata, kompaktni razvojni plan za središte Dubaija i fokus na približavanje glavnom gradu UAE, Abu Dabiju.

Također ove godine, Dubai je zauzeo počasni treći korak postolja na ljestvici najbrže rastućih gradova na svijetu City Momentum Index iz JLL-a, a drugi je bio Londonu i San Franciscu. Dakle, možemo reći da se u postignućima i Dubaija i Abu Dabija imaju čime hvaliti, a ti dobrosusjedski emirati samo doprinose samopouzdanom međusobnom razvoju kroz određeni udio konkurencije između gradova.

Općenito, prva polovina 2014. bila je za Dubai još jedan važan korak ka stjecanju statusa ne samo grada koji se najviše razvija, ali i najcjelovitijeg i stalno rastućeg važnog centra na Bliskom Istoku, gdje UAE u cjelini zauzima vodeću poziciju kao najsigurniji i najveći obećavajuće utočište za ulaganja i poslovanje općenito.

Sve dodatne informacije o kupnji i upravljanju vašom nekretninom u Dubaiju možete dobiti od stručnjaka tvrtke IMEX Real Estate na tel. u Moskvi +7 495 5100008, besplatni broj u UAE 800-IMEX (800-4639) ili slanjem zahtjeva putem e-maila [email protected]

POTPUNO KOMPLEKS USLUGA NA TRŽIŠTU NEKRETNINA U UAE