Trenutno industrija nekretnina u Dubaiju doživljava svoje vrste skrivenog uspona. Skriveni - POZNATI GLAVNI POKAZATELJI CIJENE I AKTIVNOSTI KUPCA NA TRŽIŠTU NEKRETNINA NE DALJE NA VISINU, A DALJE NASTAVLJAJU ISPORUČENU ZASNINU. KAO OVA SMANJENJA JE ISPITIVANJE RASTA I STABILIZACIJA TRŽIŠTA OPĆENITO, POTVRĐENO POVEĆANIM TOKOM DO EMIRATA ULAGANJA IZ SVIJETA. Tekst: Helena Kryukova
Štoviše, prema izvješću Wealth-X, Dubai će u narednim godinama možda nadmašiti mnoga druga središta poslovne, kulturne i društvene aktivnosti u svijetu koja su primamljiva u pogledu ulaganja u nekretnine.
Oaza za milionere
Zajedničko izvješće pod nazivom „Luksuzno tržište stambenih nekretnina u Europi, Bliskom Istoku i Africi 2015“, koje su nedavno predstavile analitičke tvrtke Wealth-X i Sotheby's International Realty, otkrilo je da je 495 ljudi već uložilo u nekretnine u Dubaiju bogatstvo od 30 milijuna američkih dolara ili više, kao i 34 milijardera.
Ove brojke karakteriziraju veličinu država ulagača koje su klasificirane kao super bogate. Istodobno, cijene luksuznih nekretnina u Dubaiju u prosjeku su za 40% niže nego u Londonu - globalnoj "oazi" milijardera. Udio luksuznih nekretnina u vrijednosti većoj od milijun američkih dolara trenutno je u Dubaiju 8% ukupnog stambenog fonda, a 5,5 milijuna američkih dolara prosječni su troškovi nekretnina u ovom segmentu stambenog tržišta u Dubaiju. Istovremeno, prosječni trošak kvadratnog metra luksuzne nekretnine u Dubaiju iznosi 9000 američkih dolara. Trenutno je to još oko 10 puta manje nego na primjer u Monaku, svjetskoj prijestolnici luksuza.
Osim toga, Dubai je još privlačniji milijunašima i milijarderima koncentracijom mnogih svjetskih rekorda utjelovljenih u raznim nekretninskim i infrastrukturnim projektima, uključujući najvišu građevinu na svijetu Burj Khalifu i najluksuzniji hotel na svijetu Burj Al Arab. Dubai je također oaza ekstravagantnog luksuza, gdje, osim toga, sunce sja 300 dana u godini.
Glavni grad rekorda
I kao da posebno radi potvrđivanja izračuna analitičara praksom, krajem ljeta, uoči najvećeg događaja u industriji, izložbe nekretnina Cityscape Global 2015, spektakularni projekt multifunkcionalnog kompleksa Meydan One predstavljen je javnosti u Dubaiju. Vladar Dubaija, šeik Mohammed bin Rashid Al Maktoum, sudjelovao je u pokretanju izgradnje ovog mega-skali projekta. Projekt je postao glavna senzacija u svijetu nekretnina Dubaija u posljednjih nekoliko mjeseci: dovoljno je reći da će objediniti nekoliko novih svjetskih rekorda odjednom - ovdje će se nalaziti najviša stambena zgrada na svijetu: One, najviša promatračka paluba i najduža umjetna skijaška staza , i nova najveća fontana za ples. 665 metara iznad zemlje - na ovoj će visini biti najviša promatračka paluba na svijetu sa 360 stupnjeva, 3 milijuna i 670 tisuća četvornih metara - ovo je ukupna površina novog kompleksa u cjelini, 1,2 kilometra - takva je duljina umjetne skijaške staze, 60 od tisuća gostiju - središnji trg unutar kompleksa može primiti toliko, 150 do 80 metara - to su dimenzije kliznog krova koji će se graditi nad kompleksom kako bi se otvorio u hladnijim mjesecima u godini. Općenito, nakon predstavljanja Meydana One, odmah je postalo jasno da programeri u Dubaiju, ako mogu nadmašiti ovaj projekt, neće biti uskoro.
Međutim, nikoga ne iznenađuje takva inovacija u pozadini drugih, jednako ekstravagantnih projekata, poput podvodnih i plutajućih vila The Floating Seahorse na umjetnim otocima Svijeta, hotela podvodne kapsule i drugih futurističkih noviteta predstavljenih na izložbi Cityscape Global koja je održana u Dubaiju u Dubaiju. rujan. Ova 14. izložba nekretnina postala je najveća za sve godine održavanja: na manifestaciji je sudjelovalo više od 300 tvrtki iz različitih zemalja, a površina i broj paviljona povećan je za više od 30%. Dvije nove izložbene dvorane dodane su u glavnu dvoranu. Tako je od 2013. godine broj dvorana na izložbi porastao za 4 nova paviljona, što ukupno predstavlja više od 40 tisuća metara dodatnog prostora.
Među divovima na tržištu nekretnina u Dubaiju, Cityscape Global 2015 još je jednom našao tako velike dubanske tvrtke kao što su Emaar, Dubai Properties, Dubai World Central, Meydan, Meraas i Nakheel, kao i DMCC, Majid Al Futtaim i Al Barari. Odabir posjetitelja izložbe Cityscape Global zaista je bio nešto. Ocjena uspjeha dubajskih programera, koju su sačinili Standard & Poor's, pokazala je da očekivani pad cijena nekretnina u Dubaiju u drugoj polovici 2015. vjerojatno neće negativno utjecati na njihove performanse i ekonomske rezultate. Očekuje se da će cijene nekretnina u Dubaiju pasti još prije kraja godine, no danas su svi vodeći programeri emirata stvorili za sebe pouzdan "stražnji".
Prema analitičarima, tekuća godina u Dubaiju bit će jedna od „plodnijih“ za projekte nekretnina u raznim kategorijama. Prema Reidinu, u 2015. godini tržište nekretnina u Dubaiju napunit će se sa 20.170 novih nekretnina, premda je u protekle tri godine prosječni godišnji iznos za taj iznos obično bio 11 600. Mnoštvo novih ponuda i novih shema prodaje nekretnina izvan plana omogućuju programerima da prodaju takvo stanovanje na 20% jeftinije od sekundarnih nekretnina, koje su zauzvrat prisilile vlasnike sekundarnog stanovanja da niže cijene - u prosjeku 15%. Pokazatelji prve polovice godine u izvještajima analitičara svjedočili su tome i puno više.
Prva polovina 2015. godine: rezultati i izgledi
Za prvu polovicu 2015. ukupni iznos transakcija nekretninama zaključenih u emiratu dosegao je 17,4 milijarde američkih dolara. Oko dvije trećine transakcija nekretninama u Dubaiju zaključeno je korištenjem sredstava koje su osigurale banke, što je ujedno i kriterij za zdravo funkcioniranje sustava, ukazuje statistika. Međutim, vraćajući se na pitanje „produktivnosti“ na tržištu, nemaju svi analitičari istog mišljenja o utjecaju ovog faktora. Primjerice, analitičari Cluttonsa priznaju da 40.120 novih svojstava koje su Dubai-ovi programeri predstavili od početka 2015. godine može promijeniti tržište isključivo dugoročno. Trebat će najmanje još 10 godina da se ove kuće sagrade, a ako populacija Dubaija raste ovim tempom u tom vremenu, potražnja će, u skladu s tim, uvijek biti jednaka ponudi.
Povoljno kućište
Druga važna točka koju su zabilježili svi analitičari u svojim izvješćima za prvo polugodište je pitanje dostupnosti novih nekretnina, jer njegov lavovski udio pada upravo na ovom segmentu. Područja u kojima se gradi ovo pristupačno kućište nalaze se prvenstveno na periferiji Dubaija. To su lokacije poput Dubai Silicon Oasis, Dubai World Central, IMPZ itd. Cijene su ovdje za kupce sa srednjim dohotkom i, što je još važnije, za stvarne krajnje kupce. Glavna stvar koja se dogodila u prvih šest mjeseci 2015. godine jest da su programeri prebacili svoj fokus sa prilično uskih segmenata elitne stambene i maloprodajne nekretnine na druge segmente tržišta nekretnina kojima je potrebna podrška, posebno pristupačno stanovanje. I u tom je smislu važno shvatiti da je danas nekretnina u Dubaiju jedna od najrelevantnijih „antikriznih“ opcija za stavljanje besplatnih sredstava za ulagače širom svijeta, a posebno iz zemalja u kojima lokalne valute podliježu značajnim fluktuacijama tečaja. Štoviše, kupnja izvanrednog stambenog prostora u Dubaiju postaje jednostavnija i isplativija: sada je moguće, nakon što je platio samo 5% ulaznice i 70% nakon završetka gradnje, postati vlasnik visokokvalitetnog stanovanja u području s razvijenom infrastrukturom.
Stoga nije iznenađujuće da podaci iz izvještaja Land Departmenta ukazuju na visoku razinu povjerenja stranih i regionalnih i lokalnih ulagača u stambeno tržište u Dubaiju: 19.848 ulagača 142 različite nacionalnosti uložilo je 14,4 milijarde američkih dolara u nekretnine u posljednjih šest mjeseci.
Pozitivna priroda izgleda daljnjeg razvoja tržišta potvrđuje i istraživanje koje je provela Londonska poslovna škola. Prema ovoj studiji, 47% anketiranih gospodarstvenika neće promijeniti svoje planove za ulaganje u nekretnine u Dubaiju, a 84% od 200 ispitanika uvjereno je da se Dubai neće suočiti s ozbiljnim padom razvoja i padom cijena u bliskoj budućnosti.
Povoljni tržišni paradoksi
Volatilnost i neravnomjernost pokazatelja prosječnih cijena u segmentima prodaje i najma nekretnina u Dubaiju također su među najkarakterističnijim znakovima tržišta u posljednje vrijeme, često stvarajući paradokse koji su korisni za kupce. Ako su općenito, cijene u prodajnom segmentu pale, prema Bayutu, za 5-10%, a u segmentu najma - za 5-6% godišnje, u nekim područjima najamna cijena, naprotiv, porasla je za pola 13% tijekom šest mjeseci. I sve zahvaljujući širenju samog tržišta. Tako nastaje povoljan paradoks, prije svega za kupce nekretnina: što više padaju troškovi stanovanja i njegovog najma, to se više programeri i stanodavci orijentiraju na pristupačno stanovanje, a pristupačno stanovanje stvara povećanu potražnju za tim, što zauzvrat uzrokuje rastuće cijene u najamnom segmentu. Evo primjera takvog paradoksa: prema Tasweeku, okruzi Dubai Silicon Oasis i Discovery Gardens zauzeli su drugo i treće mjesto na ljestvici najpristupačnijih nekretnina za najam u Dubaiju.
Ali istodobno, prema Bauytu, u istim je područjima u posljednjih šest mjeseci zabilježeno najznačajnije povećanje cijena najma - za 13%. I drugi analitičari, uključujući Knight Frank, Asteco, Bayut i portal Dubizzle, primijetili su smanjenje cijena za prodaju i najam premium kućišta u posljednjih šest mjeseci u Dubaiju.
Najočitiji pad dogodio se u najpopularnijem dijelu Dubai Marina, gdje su cijene elitnog skupog stanovanja u tri mjeseca pale za 18%, prenosi portal Dubizzle. Međutim, pad cijena luksuznog stanovanja bio je jednako neujednačen kao i fluktuacije u razinama cijena za različite segmente dubanskog tržišta nekretnina u cjelini. Studiji su u nekim područjima postali jeftiniji, dok su u drugima, naprotiv, veliki stanovi s tri ili više spavaćih soba.
Tako su one cijene stanova u Dubaiju koje i dalje opadaju u početku bile previsoke, a tržište se jednostavno prilagođava, no ipak, prema matematičkom proračunu MMF-a, kupovina stana u Dubaiju sada je zaista isplativija od iznajmljivanja. Općenito, prema stručnjacima i prema teoriji o "starenju", tržište nekretnina u Dubaiju u protekle je dvije godine prošlo kroz svojevrsni mini razvojni ciklus od vrhunca 2014. do stabilizacije cijena. A ako sljedeća faza razvoja ne može investitorima ponuditi tako brzu dobit kakvu su „pioniri“ na tržištu iskoristili u zoru, onda, u svakom slučaju, sigurno može ponuditi sve prednosti stabilnosti i stvarne zrelosti.
Za više informacija o kupnji i upravljanju nekretninama u Dubaiju obratite se IMEX Real Estate na tel. u Moskvi +7 495 5100008, besplatni broj u UAE 800-IMEX (800-4639) ili slanjem zahtjeva putem e-maila info @ IMEXre.com.
