Savjetovanje o nekretninama Rustar
Jeste li ikad pomislili da kad osoba kupi stan na kredit, na kraju za to plati pola do dva puta. Jedna pomisao na to deprimirati će buduće zajmoprimce, jer nisu svi spremni kupiti stanovanje po "dvostrukoj" cijeni. A uvjerenja poput „ulažete u svoju budućnost“ utješuju malo novca, bez obzira na sve, užasno žao. I uzalud, jer matematički možete dokazati da je vrijeme zaista skuplje od novca, a zajmoprimac koji uzima dugoročni zajam vjerojatno će imati koristi.
Današnja stvarnost stalno mijenja cijene stvari i robe (uključujući kvadratne metre). Cijene nekretnina u pravilu su veće nego što su bile - zbog inflacije. Novac se postupno amortizira, a stvari, naprotiv, postaju sve skuplje. Da su cijene četvornog metra godinama ostale iste, zajmoprimac bi se stvarno tješio samo činjenicom da je, iako je preplatio za stan, taj novac uložio u obitelj i djecu. Međutim, zahvaljujući inflaciji, to nije jedina utjeha. Rast cijena četvornih metara postupno "pojede" preplaćeni iznos. Naravno, može doći do recesije i stagnacije na tržištu, no to očito ne prijeti tržištu nekretnina u Dubaiju - i dugoročno - za 10-20 godina - četvorni će metara ipak biti osjetno skuplji nego sada.
Ako tržište postepeno raste, tada se preplata kredita za 1,5 - 2 puta preklapa s činjenicom da će se i sam stan u tom vremenu povećati više puta. Ali zašto taj rast ovisi? Postoji kritična stopa rasta tržišta, iznad koje poskupljenje stana prelazi preplaćene zajmove, a ispod toga ne. To jest, ako tržište raste u prosjeku brže od ove vrijednosti, tada dužnik ima koristi od povećanja troškova stana kupljenog u dugovima. Da bi tržište u potpunosti nadoknadilo plaćanje kredita, dovoljan je minimalni rast - prosječno 3-5% godišnje. To je mnogo niže od trenutne stope inflacije. Ako je stopa rasta tržišta na razini od 10-20% godišnje, tada je korist za zajmoprimca očita.
Primjer br. 1.
Standardni zajam
Uzmi standardne parametre stambenog kredita: rok - 10 godina, rata - 30% troškova stanovanja i kamata - 12%. Naši izračuni pokazuju da je s ovim parametrima zajma tržište dovoljno da raste u prosjeku 3,6% godišnje. Tada je iznos za koji će stan poskupjeti u 10 godina jednak preplaćenom iznosu. Ako će tržišne cijene tijekom ovih 10 godina rasti u prosjeku brže od 3,6% godišnje, tada će povećanje troškova stana poništiti preplatu zajma. Pretpostavimo da smo uzeli stan vrijedan 300 tisuća dolara. Tada će preplata za 10 godina iznositi oko 127 tisuća dolara. No tijekom godina, trošak stana s rastom tržišta od 3,6% godišnje dostići će približno 427 tisuća dolara
Primjer br. 2
Nula uplata
Ostavit ćemo iste parametre (rok od 10 godina, kamatna stopa - 12% godišnje), samo predujam će biti nula. Nedavno popularan bankarski proizvod. Prema tome, kako bi se „zatvorio“ preplaćeni iznos za stan, tržište bi trebalo rasti nešto brže - za 4,8% godišnje.
Zavisnost je razumljiva: što više osoba uzme, to više preplaćuje. Što je niže predujam, to bi trebao biti veći rast tržišta. Što se događa s našim stanom za 300 tisuća dolara? U ovom slučaju, preplaćeni iznos zajma za 10 godina iznosit će oko 180 tisuća dolara. Ali stan s tržišnim rastom od 4,8% godišnje koštat će oko 480 tisuća dolara.
Primjer br. 3
Pretpostavimo da uzmemo zajam s početnim plaćanjem od 30%, uz 12% godišnje, ali na razdoblje od 30 godina. Ispada da bi sada tržište trebalo rasti sporije - samo 2,8% godišnje kako bi se "pojelo" preplaćeni iznos za 30 godina. Dakle, što je dulji rok, skuplji je stan. U ovoj situaciji, tijekom 30 godina, preplata će biti čak i veća od početne cijene stana. Odnosno, preplata za stan vrijedan 300 tisuća dolara iznosit će 380 tisuća dolara. Ali stan za 30 godina s tržišnom stopom rasta od 2,8% godišnje koštat će već 680 tisuća dolara.
Što se tiče ponašanja trećeg parametra zajma - kamatne stope, to ne zahtijeva posebno objašnjenje. Očito je da što je veći postotak, to je veća i stopa rasta tržišta.
Dakle, glavne preporuke za kupnju stana na kredit od konzultanata RustaR Nekretnine:
- Što je niži predujam zajam, to brže tržište mora rasti kako bi nadoknadilo preplaćeni iznos i obrnuto. Odnosno, što više posudite novac, to više ovisite o tržištu.
- Što je duže razdoblje za koje dužnik uzima zajam, to je veća dobit. Ovo je snaga složenih kamata - zajam otplaćujete u jednakim udjelima, a tržišne cijene eksponencijalno rastu.
- Što je viša stopa zajma, to će tržište morati brže rasti kako bi nadoknadilo preplaćeni iznos. Odnosno, visoke stope zajma isplaćuju se uz visoke stope rasta tržišta: ako tržište miruje, zaduživanje s visokim kamatnim stopama je neisplativo.
Iznenađeni depoziti ili zašto je Bill Gates kupio kuću na kredit
Jeste li se ikad zapitali zašto na Zapadu ljudi uvijek kupuju stanove na kredit, čak i novcem? I milijunaši i bivši predsjednici postaju pozajmljivači. Zato su milijunaši: znaju računati novac. Čak i ako osoba ima novac, za nju je isplativije uložiti je u posao, posao ili dionice i, na kraju, samo ga staviti u banku na depozit. A kupnja stana nije vlastitim novcem, nego novcem banke. Čak i na depozitu za vrijeme dok zajmoprimac plaća zajam, on “pada” više od dva puta, u usporedbi s iznosom danim za plaćanje zajma.
Evo konkretnog primjera. Recimo da kupujemo stan za 300 tisuća dolara. Parametri zajma: rok - 10 godina, predujam - nula, kamatna stopa na kredit - 12%. Tijekom 10 godina "preplata" za stan iznosit će oko 180 tisuća dolara, odnosno oko 60% početnih troškova stanovanja. Ali uzeli smo kredit od banke. I stavili su vlastitih 300 tisuća dolara na depozit od 8% godišnje. Nakon 10 godina, taj će se iznos povećati na 647 tisuća USD, dakle više od 2 puta. Međutim, treba imati na umu da će u početnoj fazi depozit zaostajati za plaćanjem kredita, a negdje na sredini roka započinje ih preteći. Obično osoba uspoređuje prvu godinu ulaganja i razočarana je, ali iz nekog razloga malo tko razmišlja o izgledu. I ubuduće će iznos koji raste na depozitnom računu zajamčeno nadmašiti plaćanja pozajmice za kuće, koja se plaćaju u jednakim ratama tijekom cijelog razdoblja.
Zajmoprimac nema što izgubiti.
Koje od navedenog možemo zaključiti? Ispada da je u gotovo svakoj situaciji na tržištu, osim globalne financijske ili političke krize, kupovina kuće na kredit profitabilan posao, čak i ako imate novac za kupnju stana. Međutim, osim matematike, psihologija nije ništa manje važna u životu. Ako vam je neugodno živjeti na kredit, ulagati u financijske instrumente - sve gore navedeno nije za vas. Ako ste spremni pridružiti se financijskoj kulturi - sjetite se da s kreditima za stambene prostore vjerojatno nećete ništa izgubiti.
