MISIJA JE UVIJEK TRI GODINA IZ ČASOVA POČETKA SVJETSKE FINANSIJSKE KRIZE 2008. GODINE. U svijetu su se dogodile značajne promjene u ovom vremenu. MNOGO RAZMISLJAMO DA STOJEMO NA PRAĆU NOVIH ŠKOLA. AMERICA NE MOŽE RAZUMEVATI NJIHOVE PROBLEME, EUROPA SE BALIŠE NA VELIKOJ NEPOKRETNOSTI, VRIJEME REVOLUCIJE KOJE SE RIDUJE U ARABSKOM SVIJETU. U OVO VRIJEME UJEDINJENI ARAPSKI EMIRATI POGLEDAJU NA OTOK STABILNOSTI U REGIJI. STANOVNIŠTVO EMIRATA RASTAJE, PROVEDENI JE DUGOROČNI INVESTICIJSKI PROJEKT, SEKTORI GOSPODARSTVA SIGURNO SU NAJPOVIJEDNIJI KRIZOM. O tome što se događa na tržištu nekretnina iz UAE, kakva je trenutna situacija i izgledi za budućnost, razgovaramo s šefom Odjela za investicije i nekretnine Ruskog vijeća poduzetnika u Dubaiju i Sjevernim Emiratima, upravljačkim partnerom IMEX Real Estatea Olegom Vadimovičem Lavrikom.
Oleg Vadimovič, molim vas, recite mi, koji su po vašem mišljenju glavni rezultati tri godine koje su prošle od početka krize za tržište nekretnina iz UAE?
Naravno, globalna financijska kriza koja je započela 2008. bankrotom Lehman Brothersa bila je ozbiljan test za cijeli moderni svjetski ekonomski sustav. A za Ujedinjene Arapske Emirate ovaj test nije prošao bezbolno. Unatoč ozbiljnoj podršci tradicionalno jakog naftnog sektora, gotovo svi su sektori gospodarstva prošli kroz značajne korekcije. I, naravno, kriza je postala posebno težak test za relativno mlado i brzo rastuće tržište nekretnina u UAE. Pad cijena nekretnina u prosjeku je iznosio oko 50% razine prije krize. Posljedica tako ozbiljne korekcije bila je stagnacija, a nakon toga i stvarni nestanak takozvanog „izvan plana“ tržišta, odnosno predmeta prodanih u fazi projekta. Kao rezultat toga, špekulanti su napustili tržište, a samo se tržište preusmjerilo na gotove nekretnine i krajnje korisnike.
Nije tajna da je tijekom nekoliko godina prije krize tržište nekretnina u Emiratesu raslo nevjerojatnim tempom, uglavnom zbog priljeva kratkoročnih špekulativnih ulaganja iz cijelog svijeta. Ljudi nisu ulagali kako bi dobili gotovu nekretninu za buduću upotrebu, već u svrhu naknadne preprodaje u fazi izgradnje ili čak ranije. Budući da su planovi financiranja uključivali plaćanje u ratama tijekom razdoblja provedbe projekta, to se koristilo kao financijska poluga za igranje na rastućem tržištu. Iz tog razloga, tržište gotovih nekretnina malo je zanimalo špekulante. Ovaj je segment prirodno privukao uglavnom krajnje korisnike, odnosno one koji su namjeravali koristiti gotove nekretnine za potrebe potrošača ili ulaganja.
Naravno, nakon što je tržište počelo padati, špekulanti su ga napustili. I krajnji korisnici su ostali. Tržište "izvan plana", pregrijano špekulacijama, nestalo je zajedno sa špekulantima, a tržište gotovih (ili gotovo gotovih) nekretnina je ostalo i došlo do izražaja. U protekle tri godine tržište se oporavilo od šoka, a njegovi sudionici shvatili su novu stvarnost te su reorganizirani kako bi radili u novim uvjetima.
Jesu li se nedavno promijenili zakonski temelji na tržištu nekretnina u UAE?
Prije svega, treba reći da u Ujedinjenim Arapskim Emiratima još uvijek ne postoji opći savezni zakon o području nekretnina. Svaki od sedam emirata neovisno regulira sva pitanja vezana za tržište nekretnina na svom području. Najprogresivniji u tom smjeru, tradicionalno, je Dubai.
Neposredno prije početka krize u Dubaiju doneseni su važni novi zakoni: o registraciji zaloga za nekretnine i o registraciji objekata koji nisu dovršeni gradnjom. Također, u protekle tri godine, učinjen je niz izmjena i dopuna postojećeg zakonodavnog okvira koji uređuje odnose između stanara i vlasnika te između investitora i graditelja. Općenito, sve su promjene usmjerene na poboljšanje zakonodavne regulacije tržišta, povećanje njegove transparentnosti i zaštite interesa svojih sudionika.
Na saveznoj razini, najznačajniji događaj koji je utjecao na tržište nekretnina bio je uvođenje promjena u postupak izdavanja rezidencijalnih viza. U svibnju 2009., prvi put u povijesti UAE, pravo stranog vlasnika stambene nekretnine na dobivanje 6-mjesečne vize legalizirano je na saveznoj razini. A krajem lipnja ove godine na sastanku vlade UAE objavljena je odluka o povećanju razdoblja viza odobrenih stranim vlasnicima sa 6 mjeseci na 3 godine. I premda mnogo toga još nije jasno u postupku odobravanja viza, sama činjenica donošenja takve odluke na najvišoj razini je, naravno, pozitivna.
Kakve su, prema vašem mišljenju, izgledi na tržištu nekretnina u Dubaiju i drugim emiratima?
Kao i bilo koja imovina, vrijednost nekretnina podliježe cikličkim oscilacijama. Periodi rasta neminovno daju mjesto pada cijena i obrnuto. Međutim, volatilnost cijena nekretnina relativno je mala. Barem se učestalost i amplituda kretanja cijena na tržištu nekretnina ne mogu usporediti s odgovarajućim pokazateljima tržišta dionica. Zato se kupnja nekretnina smatra jednom od najpouzdanijih i najkonzervativnijih mogućnosti ulaganja.
Naravno, kao rezultat krize, tržište nekretnina u Emiratesu teško je pogođeno. Međutim, šok je prošao, a sudionici na tržištu prihvatili su nove uvjete. Tržište je prešlo u novu fazu - zreli rast. Što se tiče Dubaija, sada možemo sa sigurnošću tvrditi da je dno pada prošlo, a sada u najpopularnijim područjima bilježi umjereno povećanje cijena i prodaje i najamnina. Većina sudionika na tržištu slaže se da ćemo tijekom sljedećih nekoliko godina u Dubaiju vidjeti nesmetan rast tržišta.
Na čemu se temelji takvo povjerenje?
Prosudite sami. U posljednje tri godine u Dubaiju nije uspostavljen niti jedan novi stambeni projekt. U isto vrijeme, prema statističkom centru u Dubaiju, broj stanovnika emirata u istom je razdoblju porastao za 300 tisuća stanovnika, a proces rasta se nastavlja.
To je omogućeno političkom stabilnošću, sigurnošću, povoljnom investicijskom klimom, nepostojanjem poreza i ograničenja na kretanje kapitala, kao i troškovi poslovanja znatno smanjeni kao rezultat krize (najam ureda, troškovi osoblja itd.). Sve to privlači posao, koji zauzvrat zahtijeva ljudske resurse.
Sada je tržište u procesu upijanja viškova nekretnina, čija je izgradnja započela prije krize. Budući da je nekretnina imovina kojoj je potrebno mnogo vremena za izgradnju (ciklus izgradnje građevine u prosjeku traje 2-3 godine), na tržištu će se neizbježno pojaviti nedostatak u doglednoj budućnosti. Zato s pouzdanjem možemo govoriti o optimističnom scenariju za razvoj situacije na tržištu nekretnina u Dubaiju.
Što se tiče ostalih emirata, po mom mišljenju Abu Dabi ima vrlo dobre izglede, gdje se akumulira većina prihoda od nafte. U slučaju sjevernih emirata teže je dati jasne prognoze. Na primjer, Ajman i Ras Al-Khaimah suočili su se s ozbiljnim problemima kao rezultat krize i očito će im trebati puno više vremena za rješavanje od Dubaija i Abu Dabija.
Odnosno, mislite li da će najatraktivnije tržište nekretnina u Dubaiju u bliskoj budućnosti ostati?
Da. A to je zbog činjenice da Dubai ima najveće i najrazvijenije tržište nekretnina. Unatoč potencijalnoj budućoj atraktivnosti projekata u Abu Dabiju, trenutno samo Dubai može ponuditi širok izbor gotovih nekretnina sa statusom "freehold", omogućavajući strancima da posjeduju nekretnine. Uz to dodajte najrazvijeniju od svih emiratskih infrastruktura, najpovoljniju investicijsku klimu i izglede za daljnji razvoj.
Koji segment tržišta nekretnina u Dubaiju vam se trenutno čini najatraktivnijim?
Tržišne cijene su sada atraktivne u svim segmentima. A ako govorimo o kupnji nekretnina za osobnu potrošnju (na primjer, za vlastito prebivalište ili za smještaj ureda vlastite tvrtke), sa sigurnošću možemo preporučiti korištenje trenutne situacije i kupnju bilo koje pogodne nekretnine po niskoj cijeni. Ako kupnju nekretnina smatramo investicijom, preporučio bih vam odabir stana u popularnim područjima.
Činjenica je da je Dubai grad posjetitelja. Više od 90% od dva milijuna stanovnika metropole su iseljenici. Svi trebaju negdje živjeti, raditi, opustiti se. Stoga je tržište najma vrlo razvijeno. Stanovanje u popularnim projektima vrlo je popularno, a prihod od najma u Dubaiju dva do tri puta veći nego na razvijenim tržištima. Uz to, nema poreza na dohodak, kao ni poreza na imovinu. Sve to čini ulaganja u stambene nekretnine vrlo atraktivnim.
Što se tiče ureda, u skoroj budućnosti bit će dovršen veliki broj uredskih prostora i ući će na tržište, čija je izgradnja započela još prije krize. Stoga, s gledišta rasta vrijednosti i iznosa ostvarenog prihoda od najma, ulaganja u uredske nekretnine u narednih nekoliko godina, po mom mišljenju, izgledaju manje atraktivno od, recimo, stambenih ulaganja.
Koje biste preporuke mogli dati našim čitateljima koji razmišljaju o kupovini nekretnine u Emiratima?
Sa moje strane, postoji samo jedna preporuka - kupiti. Tržište se sada stabiliziralo, postojao je jasan trend ka oporavku i rastu na tržištu, ali cijene se još uvijek nisu uspjele značajno povećati. Dakle, ako je netko razmišljao o kupovini nekretnine u Dubaiju, sada je vrijeme.
Hvala na razgovoru. Želimo vam uspjeh.
Sve dodatne informacije o kupovini nekretnine u Dubaiju možete dobiti od stručnjaka tvrtke IMEX Real Estate na tel. u Moskvi +7 495 5100008, besplatni broj u UAE 800-IMEX (800-4639) ili slanjem zahtjeva putem e-maila [email protected]
