U protekle tri godine, tržište nekretnina u Dubaiju, pregrijano špekulacijama tijekom razdoblja prije krize, doživjelo je duboku korekciju. No, svijet ne miruje, a u posljednje vrijeme sve se više čuju mišljenja stručnjaka koja potvrđuju obnovu dubajskog tržišta i povratak interesa investitora. Je li to točno, razgovaramo s izvršnim direktorom IMEX-a za nekretnine Arthurom Kobozevim.
Arthure, molim te reci mi kakva je trenutno situacija na tržištu nekretnina u Dubaiju?
Pitanje je previše općenito. Predlažem da pojasnimo za početak o čemu ćemo točno razgovarati. Činjenica je da u Dubaiju postoje takozvana freehold područja na kojima se nekretnine mogu prodati stranim državljanima, a ostatak teritorija na kojem nekretnine mogu kupiti samo državljani UAE i pet drugih zemalja koje su članice Zaljevskog vijeća za suradnju. , Pored toga, postoji tržište prodaje i najma, tržište stambenih i nestambenih nekretnina i tako dalje.
Mislim da će naše čitatelje više zanimati stanje na tržištu slobodnih nekretnina.
Što se tiče freehold nekretnina, tijekom posljednjih nekoliko godina od početka globalne financijske krize u 2008., tržište nekretnina u Dubaiju pretrpjelo je značajne transformacije. Poznato je da su prije krize na tržištu UAE dominirali takozvani „off-plan“ projekti, odnosno nekretnine koje su prodane u početnoj fazi projektiranja i izgradnje. Od kada je započela kriza, zbog ozbiljne korekcije cijena, tržište izvan plana gotovo je nestalo. Špekulanti su napustili tržište, a samo tržište se preusmjerilo na gotove nekretnine i krajnje korisnike. Štoviše, ako je odmah nakon krize, u 2009.-2010., Tržište očito bilo kupčevo tržište, onda je prošle godine postojala jasna tendencija da se tržište prebaci, posebice u segmentu stambenog prostora, na stranu prodavatelja.
To je posebno vidljivo na područjima koja krajnji korisnici najviše razvijaju s razvijenom infrastrukturom, poput Palm Jumeirah, Dubai Marina, Toranj Jumeirah Lakes, Emirates Living, Downtown Dubai i nekoliko drugih.
S obzirom na tržište uredskih nekretnina, situacija je manje jasna. Danas je na tržištu vidljiva prevelika ponuda. Štoviše, u skoroj budućnosti dovršit će se veliki broj uredskih prostora i ući na tržište, čija je izgradnja započela još prije krize 2008. godine. Stoga, iako su nedavno primijećeni određeni znakovi stabilizacije cijena, s gledišta rasta vrijednosti i iznosa ostvarenog prihoda od najma, ulaganja u uredske nekretnine u sljedećih nekoliko godina, po mom mišljenju, izgledaju manje atraktivno od, recimo, stambenih ulaganja.
Odnosno, sada cijene stanova u Dubaiju rastu?
Sigurno je reći da se tržište stabiliziralo, a u popularnim područjima primjećuje se umjereni rast. Naravno, vjerojatno bi bilo naivno očekivati iste stope rasta cijena nekretnina koje smo primjećivali tijekom razdoblja prije krize. Nakon krize, tržište je prešlo iz faze aktivnog rasta u fazu zrelog razvoja. Međutim, za brojne najpopularnije projekte za 2011. godinu, cijene stanovanja pokazale su dvoznamenkasti stope rasta. Tako su, na primjer, cijene vila na području Springsa porasle za 15-20% tijekom godine - to je činjenica. Cijene stanova u projektima Oceana Residence i Palm Residences (Fairmont) na poznatom "palminom" otoku Palm Jumeirah porasle su za 10-15%. Luksuzne vile na "granama" Palm Jumeirah poskupjele su za 5-10%. Luksuzni apartmani u projektu Kempinski Residences na kruni Palm Jumeirah također su porasli. Budući da se potražnja sada formira uglavnom na štetu krajnjih potrošača, projekti s najuspješnijim skupom karakteristika potrošača ponajprije pokazuju povećanje cijena. To uključuje lokaciju, dostupnost razvijene infrastrukture, kvalitetu samog projekta i ograničenu opskrbu. Štoviše, sve je teže odabrati pravi objekt na tržištu za naše kupce - broj zanimljivih ponuda za prodaju u posljednje vrijeme se značajno smanjio, sa sve većim brojem zahtjeva za kupnju.
Raste li i najamno stanovanje?
Povijesno gledano, tržište najma u Dubaiju vrlo je razvijeno. Dubai je najveće poslovno središte u regiji. Štoviše, lokalno stanovništvo ovdje je manje od 10%. Preostalih 90% od više od dva milijuna stanovnika metropole su posjetitelji. Malo ljudi koji dolaze raditi u Dubai mogu si priuštiti kupnju vlastitog stambenog prostora. Međutim, svi trebaju negdje živjeti. Stoga je iznajmljivanje stanova u popularnim projektima vrlo potraženo. U razdoblju od 2009. do 2010. godine došlo je do općeg smanjenja najamnih stopa povezanih s posljedicama krize. No, već u drugoj polovici prošle godine, trend se promijenio, a cijene najma počele su rasti. Na primjer, dvosobni stan u popularnom dijelu Zelenih, koji je u prosincu 2010. iznajmljen za 85 tisuća dirhama godišnje (to je oko 23 tisuće USD), u prosincu 2011. iznajmljivali smo za 110 tisuća dirhama godišnje (tj. e., za približno 30 tisuća USD).
Koliko je isplativo iznajmljivanje nekretnina u Dubaiju?
Ako govorimo o dugoročnom najmu (za godinu dana ili više), neto prihod od najma u Dubaiju (to jest, prihod od najma umanjen za troškove obaveznog održavanja imovine) je danas u prosjeku 5-10% godišnje, uložio u kupnju nekretnina. Rast profitabilnosti je zbog razlika u vrsti i kategoriji stanovanja, njegovom smještaju i troškovima usluga. Istovremeno, skuplje ekskluzivne nekretnine u pravilu daju nešto niži povrat u obliku prihoda od najma od masovnog stanovanja u pristupačnim projektima. U slučaju kratkoročnih najmova, trenutni povrat ulaganja može biti od 10 do 20% godišnje. I ne zaboravite tome dodati i povećanje vrijednosti same nekretnine.
Postoje li neke značajke prilikom iznajmljivanja kuće za dugoročnu i kratkoročnu najam?
Kod iznajmljivanja dugoročnog najma ugovor se obično zaključuje na godinu dana s mogućnošću naknadnog obnavljanja.
Najam za cijelu godinu plaća se unaprijed nakon potpisivanja zakupa. U tom se slučaju najmoprimac otvara u svoje ime i samostalno plaća sve tekuće račune za vodu, struju, komunikacijske usluge itd. Stoga dugoročni najam minimizira financijske rizike i troškove upravljanja nekretninama.
Kod kratkoročnih najmova, cijene najma znatno su veće, međutim, sve tekuće troškove mora plaćati vlasnik neovisno. Osim toga, za najam kratkog stana mora se ispuniti određeni uvjeti: stan ili vila moraju biti opremljeni i opremljeni svim potrebnim za život, uključujući posuđe, posteljinu itd. Naravno, prije dolaska novog stanara i na kraju razdoblja najma mora se održati čišćenje, pranje odjeće itd. Budući da turisti često iznajmljuju smještaj za kraće najamnine, moraju biti spremni pripremiti i činjenicu da će stanovanje morati prenijeti stanarima i vratiti ih u bilo koje doba dana ili noći.
Ispada da će samo vlasnici koji trajno borave u Dubaiju moći iznajmiti na kratkoročni najam?
Nikako. Vlasnici mogu angažirati stručnjake koji će riješiti cijeli spektar novih problema. Na primjer, mi u IMEX nekretnine nudimo svojim klijentima čitav niz usluga upravljanja imovinom u Dubaiju. Razvili smo posebne pakete usluga kako za mogućnost najma dugoročnog najma, tako i za kratkoročno iznajmljivanje. Vodimo brigu o svim pitanjima koja nastaju, od opremanja stambenih objekata svim potrebnim i pronalaženja stanara, do završetka pripreme izvještaja i plaćanja prihoda od najma. Sve što je potrebno od vlasnika je da nas kontaktira i sklopi odgovarajući ugovor s našom tvrtkom.
Osim toga, našim klijentima koji još uvijek nemaju nekretnine u Dubaiju možemo ponuditi mogućnosti ulaganja koje uzimaju u obzir njegovu naknadnu upotrebu. Kupnjom vile ili stana putem IMEX nekretnine, kupac može odmah s nama sklopiti ugovor za naknadno upravljanje s unaprijed definiranim parametrima profitabilnosti. Na primjer, ako kuću kupite u svrhu provoda u Dubaiju samo nekoliko mjeseci godišnje, iznajmljivanjem preostalog razdoblja možete dobiti vrlo dobar dodatni prihod.
A koliko naših sunarodnjaka kupuje stanove u Dubaiju?
Puno. Rusko govoreće stanovništvo jedno je od prvih mjesta među ukupnim brojem kupaca nekretnina u Dubaiju. Većina ih je vlasnika malih i srednjih poduzeća. Oni čine najaktivnije okruženje, spremni su pažljivo proučiti tržište, razmotriti ponude, donijeti informirane i promišljene odluke. Posljednjih godina primjećujemo i porast broja kupaca iz neprofitnog sektora: službenika i zaposlenika velikih državnih korporacija.
Najpopularnije među našim sunarodnjacima iz očitih razloga su prestižna obalna područja Dubaija: Palm Jumeirah, Dubai Marina i veliki stambeni projekt smješten neposredno uz morsku obalu - Jumeirah Beach Residence. S stanovanjem u tim područjima u pravilu nema posebnih problema prilikom kupnje, prodaje i najma kuće, uključujući shemu sezonskog korištenja stanova od strane samih vlasnika i iznajmljivanje ostatka vremena. Nekretnine na ovim prostorima su najlikvidnije za investitore i ugodnije za osobni boravak.
Kakvi su, po vašem mišljenju, izgledi za tržište stanova u Dubaiju?
Većina sudionika na tržištu slaže se da ćemo tijekom sljedećih nekoliko godina u Dubaiju vidjeti nesmetan rast tržišta. I za to postoje razlozi. Otkako je kriza započela 2008. godine u Dubaiju, nije pokrenut niti jedan novi stambeni projekt.
Moratorij na registraciju novih projekata koji je uvela regulatorna agencija za tržište nekretnina u Dubaiju (RERA) još uvijek nije ukinuti. U isto vrijeme, prema statističkom centru u Dubaiju, broj stanovnika emirata u posljednje tri godine porastao je za više od 300 tisuća stanovnika, a stopa rasta samo raste. To je omogućeno političkom stabilnošću, najvišom razinom sigurnosti, povoljnom investicijskom klimom, nepostojanjem poreza i ograničenja kretanja kapitala, kao i troškovi poslovanja znatno smanjeni kao rezultat krize (najam ureda, troškovi osoblja itd.). Sve to privlači posao, koji zauzvrat zahtijeva ljudske resurse.
Sada je tržište u procesu upijanja viškova nekretnina, čija je izgradnja započela još prije krize. Budući da je nekretnina imovina kojoj je potrebno mnogo vremena za izgradnju (ciklus izgradnje građevine u prosjeku traje 2-3 godine), na tržištu će se neizbježno pojaviti nedostatak u doglednoj budućnosti. Zato s pouzdanjem možemo govoriti o optimističnom scenariju za razvoj situacije na tržištu nekretnina u Dubaiju.
To potvrđuju i nedavno objavljeni podaci Odjela za zemljišne poslove u Dubaiju o količini transakcija nekretninama za prošlu godinu. Prema tim podacima, ukupna količina registriranih transakcija nekretninama u Dubaiju u 2011. godini porasla je za 20% u odnosu na 2010. godinu i dosegla 39 milijardi američkih dolara.
Odnosno, sve će biti u redu?
U to sam apsolutno siguran. Hvala na razgovoru. Želimo vam uspjeh. Sve dodatne informacije o kupnji i upravljanju nekretninama u Dubaiju možete dobiti od stručnjaka tvrtke IMEX Real Estate na tel. u Moskvi +7 495 5100008, besplatni broj u UAE 800-IMEX (800-4639) ili slanjem zahtjeva putem e-maila [email protected]
