Usred globalne ekonomske krize, kolaps cijena stanova i smrznuta gradilišta bili su uobičajeni u Dubaiju. Međutim, zbog atraktivnosti ovog grada kao turističkog i poslovnog središta, situacija se počela prilično brzo poboljšavati, ali pred punim se oporavkom nalazio dug i težak put.
A 2012., izjava da su ponovo stigla najbolja vremena za tržište nekretnina u Dubaiju više nije neutemeljena, to ukazuju podaci konzultantskih tvrtki i rejting agencija. Prema Dubai Land Departmentu, u prvoj polovici 2012. godine, promet nekretninama povećan je za 21% u odnosu na isto razdoblje prošle godine i dostigao je 63 milijarde dirhama (17,2 milijarde dolara). Cijene najamnina počinju rasti, razvojne tvrtke nastavljaju prethodno smrznutu gradnju i najavljuju pokretanje novih projekata. Međutim, većina studija slaže se da je rast cijena i stana za najam neravnomjeran u različitim segmentima tržišta nekretnina u Dubaiju i postaje sve fragmentarniji. Koliko je stvarno velika i stabilna revitalizacija tržišta i što se zapravo događa s cijenama, posebno u takozvanom "freeholdu" - područjima u kojima je strancima dopušteno kupovati imovinu?
Pokušajmo to shvatiti uz pomoć stručnjaka za tržište nekretnina u Dubaiju.
Kupnja stambene imovine
Na tržištu stambenih nekretnina dolazi prilično brzo povećanje cijena. Međutim, uglavnom je koncentrirana u segmentu vila gdje su cijene već dosegle ili premašile razinu prije krize. Izvješće konzultantske tvrtke Global Market Perspective Jones Land LaSalle (JLL) za treći kvartal 2012. godine zabilježilo je porast cijena vila za 23% u Dubaiju u proteklih 12 mjeseci. Stanovi su u isto vrijeme poskupili samo za 4%.
Povećana potražnja primjećuje se za vilama i gradskim kućama na područjima kao što su Springs, Meadows, Arabian Ranches i Otoci Jumeirah. Na primjer, na području Springsa trošak gradske kuće s dvije spavaće sobe dosegao je 1,5 milijuna dirhama (oko 410 tisuća dolara), a s tri spavaće sobe - 2,2 milijuna dirhama (oko 600 tisuća dolara). U odnosu na prošlu godinu, cijene su porasle za 25-30%, posebno brz rast zabilježen je u trećem tromjesečju 2012. godine, kada je cijena dvosobne gradske kuće porasla sa 1,38 na 1,5 milijuna dirhama (s 380 na 410 tisuća dolara), i vile s tri spavaće sobe - od 2,0 do 2,2 milijuna dirhama (od 550 do 600 tisuća dolara).
Stambeni stanovi polako rastu, iako puno ovisi o popularnosti svakog pojedinog područja. U prestižnim projektima s dobrom lokacijom, kao što su Jumeirah Beach Residence i Dubai Marina, cijene rastu prilično brzo, ali u manje prestižnim segmentima možda neće pokazati pozitivnu dinamiku. Također treba imati na umu da iako će se projekti nekretnina, uključujući vrlo velike, posljednjih dva tjedna i mjeseci ponovno započeti u Dubaiju, oni neće uskoro doći na tržište. Do tada, zbog nekoliko "izgubljenih" zbog krize godina u Dubaiju, bit će ograničena ponuda novih stanova.
Komentar Imex nekretnine
Dmitrij Strakhov: "Zapravo su mnoge svjetske savjetodavne agencije nedavno izvijestile da je tržište nekretnina u Dubaiju preživjelo posljedice globalne ekonomske krize i počelo neprestano rasti. Istina, stupanj i veličina poskupljenja stambenog prostora u velikoj mjeri ovise o čimbenicima kao što su područje, udaljenost od mora, razvoj infrastrukture, itd. Međutim, može se primijetiti prilično stabilan rast tržišta nekretnina u Dubaiju u cjelini, osim toga govorimo o tržištu najma i na tržištu prodaje. Apartmani i vile u novim poznatim projektima "programeri, poput Emaara i Nakheela, rasprodaju se vrlo brzo, što znači da se obnavlja povjerenje investitora. Dobra potražnja i ograničena, iz objektivnih razloga, opskrbe novim stanovanjem, posebno obalnim, stvaraju uvjete za stabilno povećanje cijena."
Najam stanovanja
Slična se slika pojavljuje na tržištu najma stanova s povratkom na pokazatelje prije krize. Istodobno je povećanje najamnih stopa ravnomjernije od promjene cijena vila i apartmana. Isto izvješće JLL Global Market Perspective, za treće tromjesečje 2012. pokazalo je da su se troškovi najma vila za dvanaest mjeseci od rujna 2011. do rujna 2012. povećali za 7%, a za apartmane - za 5%. Osim toga, iako su poskupljenja na nekretninama primjetno veća u prestižnim područjima u usporedbi s skromnijim, cijene najma rastu u jednom i drugom segmentu. Na primjer, značajno povećanje cijena najma zabilježeno je u proračunskim područjima kao što su Discovery Gardens i International City.
U vrtovima Discovery Gardens, Nakheelovom niskobudžetnom razvojnom području, cijene najma porasle su za 25% od početka 2012. godine. Iznajmljivanje studio apartmana na ovom području koštat će sada 32-38 tisuća dirhama (od 8,7 do 10,3 tisuće dolara) godišnje, dok je u prvom tromjesečju 2012. iznosilo 25 do 27 tisuća dirhama (od 6800 do 7350 dolara). Trošak najma jednosobnog stana dostiže 43-52 tisuće dirhama (11700-14100 dolara), dok u prvom tromjesečju 2012. nije premašio 38-40 tisuća dirhama (10300-10900 dolara). Iako iznajmljivanje luksuznih nekretnina u Dubaiju nije toliko skupo, po ovom pokazatelju još uvijek je jedno od prvih mjesta na svijetu. Primjerice, indeks najma najvećih globalnih stanova konzultantske tvrtke Knight Frank, koji pokazuje stopu po kojoj se 5 posto najprestižnijih stambenih nekretnina u gradu poskupljuje, od početka godine porastao je za 3%. Zbog toga je Dubai zauzeo 9. mjesto među gradovima svijeta koji su uključeni u izvještaj, ispred ostalih Singapura, Hong Konga i Moskve, a izgubio je samo od gradova poput New Yorka, Šangaja, Pekinga, Ciriha i Toronta.
Komentar Imex nekretnine
Eduard Burakov: "Potražnja za iznajmljivanjem stambenih nekretnina u Dubaiju neprestano raste u posljednjih godinu i pol. To se prvenstveno odnosi na porast broja stanovnika Dubaija i kontinuirani priliv stranih državljana emigranata. Ovaj faktor nesumnjivo ukazuje na rast ekonomije emirata. Osim toga, Dubai se povlači. stanari iz susjednih emirata, privlačeći ih visokim životnim standardom i razvijenijom infrastrukturom. Vlasti Abu Dhabija čak su odlučile državnim službenicima uvesti zabranu iznajmljivanja stanova u Dubaiju, jer mnogi vole dolaze u život u Dubaiju, dok je radio u Abu Dhabiju. I to je, unatoč svakodnevnim putovanjima preko 100 km u jednom smjeru. "
Tržište uredskih nekretnina
Možda najspornija situacija je promatrana na tržištu uredskih nekretnina u Dubaiju. S jedne strane, prema različitim izvorima, potražnja za uredima u Dubaiju vratila se na razinu prije krize iz 2007. godine. To su omogućile svjetske naftne i plinske kompanije koje aktivno dolaze u Dubai kako bi iskoristili prednosti visokih cijena ugljikovodika i pronašli nova tržišta. Značajan dio potražnje pada na tvrtke koje već posluju u Dubaiju, a koje se šire zbog rasta ekonomije emirata i velike poslovne aktivnosti u regiji.
Istodobno, u Dubaiju postoji prekomjerna ponuda uredskih nekretnina, što se negativno odražava na cijene najma i popunjenost. Istovremeno, značajne količine visokokvalitetnog uredskog prostora neprestano se naručuju, na primjer, u području Business Bay.
Kao rezultat toga, cijena najma održava se na stabilnoj razini samo u visokim objektima s dobrim položajem. Na primjer, na području International Financial Cityja, najprestižnijeg segmenta tržišta uredskih nekretnina, cijene najma drže se na 2700 AED (750 USD) po četvornom metru godišnje. Relativno stabilni troškovi zakupa uredskog prostora klase B na području Tecoma, gdje se godišnje prosječno kreće 1100 dirhama (oko 300 USD) po kvadratnom metru.
Međutim, Tecom, kao i Business Bay i Toranji Jumeirah Lake, imaju visok postotak nezauzetog prostora, a u starijim uredskim kompleksima vlasnici su sve prisiljeni da stalno snižavaju cijene najma kako bi privukli stanare.
Što je pred nama?
Tržište nekretnina u Dubaiju dovršava čišćenje ruševina preostalih od nedavne krize i priprema se za novi skok. Preživljavajući krizu, programeri nekretnina ureduju svoje financije i izvještavaju o rastu dobiti, prethodno zamrznuti projekti počinju se dovršiti, jer potpuno beznadna država traži nove investitore.
Prvi put otkad je počela kriza, vodeći tržišni akteri najavili su nove projekte. Kapital je ponovno uletio u Dubai iz cijele regije, i to ne samo zato što je svoj status „sigurnog utočišta“ potvrdio s izvrsnom infrastrukturnom i investicijskom klimom.
U isto vrijeme, svi glavni igrači ne žele ponoviti skok cijene od 2007. do 2008., u kojima je udio špekulativne komponente bio vrlo visok. Najveće razvojne tvrtke Emaar i Nakheel, koje su gotovo istovremeno ograničile mogućnost spekulativne preprodaje nedovršenih stanova i vila u svojim novim projektima, također su poduzele korake u tom smjeru. Stoga poskupljenje nekretnina neće biti tako brzo kao tijekom procvata koji je prethodio krizi. Ali za one koji traže priliku za dugoročno ulaganje, u Dubaiju se otvaraju nove mogućnosti. Potrebno je samo vrlo pažljivo pristupiti odabiru investicijskih objekata.
Sve dodatne informacije o kupnji i upravljanju vašom nekretninom u Dubaiju možete dobiti od stručnjaka tvrtke IMEX Real Estate na tel. u Moskvi +7 495 5100008, besplatni broj u UAE 800-IMEX (800-4639) ili slanjem zahtjeva putem e-maila[email protected].
