Objavila: Helena Kryukova Izdržljivost i oprezan optimizam - to je način na koji možete opisati ponašanje dubrovačkih programera i brokera u prvim mjesecima 2015., na pozadini rastuće potražnje i istodobnog pada cijena. Čini se da je glavna lekcija koju je Dubai naučio iz teškog iskustva 2008.-2009. Bila svijest o važnosti čvrstih temelja za bilo koji entuzijazam. Ali entuzijazam emirata na tržištu nekretnina uopće se nije smanjio.
Promjena stupnjeva
Prirodna promjena razdoblja aktivnosti i relativno hlađenje karakteristična su za svako tržište nekretnina. A Dubai je u tom smislu, možemo reći, imao sreće. Nakon grozničavog tempa rasta i rasta cijena krajem 2013. - početkom 2014., koji je toliko podsjećao na procvat procvata prije krize iz 2008., da je MMF čak i službeno upozorio vlasti u Dubaiju, promjena kursa prema hlađenju bila je relativno bezbolna.
Kritična faza već je završena. Do kolapsa na tržištu nije došlo, naprotiv, u drugoj polovici 2014. tržište je počelo postupno i polako sticati sva obilježja zrelog i stabilnog razvoja. To je uglavnom posljedica pravovremenih i učinkovitih mjera vlade Dubaija, o kojima se u više navrata spominje. Sada bih htio još nešto reći. O onome što upravo ovo tržište očekuje sljedeće.
Umjetna revalorizacija nekretnina u Dubaiju, zajedno s zasićenošću tržišta novim visokokvalitetnim kućištem, prema riječima stručnjaka, dovest će emirata do neizbježne prilagodbe cijena u 2015. godini. Na samom početku godine, neki alarmirani analitičari malo su precijenili konkretne prognoze u tom pogledu, ali nakon nekoliko tjedana korigirali su svoja predviđanja. Tako stručnjaci Jones Lang Lasalle, međunarodnog analitičkog i konzultantskog ureda, obećavaju Dubaiju 5-10% sniženja cijena za 2015. godinu. Prema stručnjacima JLL-a, samo u posljednje dvije godine, prema lipnju 2014., cijene nekretnina u Dubaiju porasle su za 56%. U 2015. godini, prema JLL-u, u Dubaiju će biti pušteno u promet 25 tisuća jedinica novog stambenog prostora, što odgovara 7% cjelokupnog postojećeg stambenog fonda emirata. Međutim, prema Craig Plumb, šef analitike u bliskoistočnom ogranku JLL-a, tržište je sasvim sposobno prihvatiti takav broj novih nekretnina bez snižavanja cijena. Stoga će njihov pad vjerovatno odrediti drugi faktori, osobito pretjerano visoke cijene stanovanja.
Drugi aspekt određivanja cijena u mnogim sektorima ekonomije Dubaija, koji izaziva zabrinutost potencijalnih investitora u inozemstvu, je situacija s cijenama nafte, čiji se trošak tradicionalno u javnosti povezuje s cijenama za sve ostalo, a posebno u arapskim zemljama koje vode izvoz tog proizvoda. " crno zlato. "
U tom smislu, stručnjaci nas žure kako bi nas utješili: pad cijena nafte neće imati značajan utjecaj na stambeno tržište u Dubaiju. Ovaj emirat nema nikakve veze s tržištem trgovanja naftom, ali pad kotacija dionica za 30% od najviših pokazatelja u lipnju 2014. može oslabiti samopouzdanje potencijalnih ulagača, kažu stručnjaci JLL-a. Situacija na deviznom tržištu može donekle oslabiti aktivnost nekih ulagača: zbog privezivanja dirhama na dolar, život u Dubaiju nekim je iseljenicima skuplji, ali općenito u tom smislu slika će se malo promijeniti, kaže se u izvješću JLL-a.
Tržišni stupanj
Činjenica da je čisto hlađenje dubanskog tržišta nekretnina siguran znak njegove stabilizacije, moglo bi se sumnjati ako samo analitičari u tom smislu izraze optimizam.
Međutim, u potpunosti ga dijele oni od kojih izravno ovisi daljnji razvoj situacije, odnosno sami sudionici na tržištu, programeri i posrednici, ključne industrijske figure. 90% tržišta nekretnina u Dubaiju trenutno kontroliraju četiri velikana u industriji - Nakheel, Damac, Dubai Properties i Emaar. Stoga fluktuacije u dobiti i aktivnosti tih programera značajno utječu na stanje na tržištu nekretnina u cjelini.
Na primjer, div dubanskog tržišta nekretnina Nakheel, koji je 2014. godine naručio 132 nove stambene nekretnine na umjetnom otoku Palm Jumeirah i niz nekretnina na područjima Dubaija poput A1 Furjan, International City, Jumeirah Village, Jumeirah Park i Jumeirah Heights, očekuje značajan rast profita u 2015. godini i neće umanjiti tempo svojih aktivnosti. Tvrtka namjerava povećati prihod od najma do dvije milijarde američkih dolara godišnje, zbog gotovo milijun novih kvadrata maloprodajnih prostora koje će programer naručiti u tekućoj godini, kao i 30 tisuća novih stambenih objekata koji će biti iznajmljeni. , Nakheel je osigurao potporu bankama u sljedeće četiri godine - financijske institucije pružit će programerima zajmove u iznosu od najmanje 2,15 milijardi USD. Sam Nakheel namjerava osigurati građevinske ugovore u 2015. u ukupnom iznosu od 1,91 milijardi USD, dok u lani je ta cifra iznosila 1,44 milijarde USD.
Drugi veliki igrač u industriji nekretnina u Dubaiju, Damac, također je predstavio svoju prognozu za budućnost: u 2015. tržište će se vjerojatno stabilizirati, dok će se u razdoblju 2016-2017 vjerojatno smanjiti broj novih naručenih projekata, što može dovesti do novog kruga poskupljenja.
Zbirno mišljenje većine sudionika na tržištu nekretnina u Dubaiju također potvrđuje umjerenost pada cijena stanova u Dubaiju u 2015. godini, ali druge naziva čimbenicima pada. To su, prije svega, povećanje naknada za prodaju nekretnina, strožija pravila za izdavanje hipoteka i nedostatak pristupačnog stanovanja, unatoč činjenici da je među svim zaljevskim zemljama (GCC) UAE redovito vodila ocjene s obzirom na količinu nekretnina puštenih u rad posljednjih godina. , Primjerice, ukupna vrijednost nekretnina izgrađenih u 2014. procjenjuje se na 21,28 milijardi USD. No, nažalost, udio najtraženijih, pristupačnijih nekretnina u ovoj ukupnoj masi je premali, pa je zbog toga i pretjerana potražnja.
Timeshare i crowdfunding
A ove dvije nove riječi izgovorili su sami investitori u nekretnine, koji neprestano traže nove i najisplativije načine ulaganja u najpouzdaniju sferu, sferu stambenih nekretnina. Osobito za Dubai, kao i za UAE u cjelini, ova su dva koncepta postala posebno relevantna upravo zbog stalnog rasta cijena, što investitorima s ograničenim proračunom ne omogućuje kupnju zasebnog smještaja za cjelogodišnju upotrebu. I ovdje vam pomažu vremenski nalozi i crowdfunding.
No, ti su koncepti novi upravo za Dubai, gdje se ove godine na tržištu pojavio cjeloviti prijedlog za sufinanciranje kupovine stanova. Takvu je ponudu DURISE dao malim investitorima vezano za apartmane u kompleksu Old Town Islanda u središnjem kvartu Dubaija Souq A1 Bahar. Prema prijedlogu DURISE-a, minimalni iznos ulaganja koji vlasnici kamata mogu uložiti u zajedničku kupnju stanova na bazi crowdfundinga iznosit će 5000 USD.
Koncept crowdfundinga namijenjen je onim potencijalnim investitorima koji nemaju dovoljno sredstava za samostalnu kupnju individualnog stambenog prostora, ali koji mogu uložiti dio novca potrebnog za kupnju određene nekretnine. Dakle, posrednička tvrtka uspijeva prikupiti dovoljno sredstava za kupnju jednog (stana) ili nekoliko (do čitavog kompleksa) objekata nekretnina, a vlasnici ulagača-investitori postaju pravi vlasnici ove nekretnine pod jednakim uvjetima.
Općenito, sheme crowdfundinga su prilično raznolike i uključuju različite oblike sudjelovanja ulagača. Ovaj princip ulaganja u nekretnine u posljednje vrijeme ima veliki interes za investitore u Rusiji i drugim zemljama svijeta. U Dubaiju je financiranje u vezi s nekretninama samo "ispitivanje tla". Druga vrsta ulaganja u nekretnine, koja se u Dubaiju pojavila relativno nedavno i stoga svima nije poznata, bio je koncept vremenskog zakupa. Prema novom analitičkom izvješću marketinške kompanije AFH, tržište nekretnina u Dubaiju će u skoroj budućnosti dobiti najmanje 3,8 milijardi američkih dolara prihoda zbog povećane potražnje za nekretninama u sektoru vremenskih zakupa.
Vrijeme korištenja pretpostavlja da posjednik ima pravo živjeti u svom stanu ili kući u određenom vremenskom periodu tijekom godine (obično razdoblje od mjeseca do tri tijekom godine izbora vlasnika), a ostatak vremena iznajmljuje imovina upravljačka organizacija kojoj vlasnik povjerava ovo pravo ili onaj koji je prvotno izgradio i upravljao ovim stambenim kompleksom. Dakle, stanovanje donosi dohodak vlasniku kuće i ujedno nadoknađuje fond hotelskih nekretnina u gradu. Ovaj oblik vlasništva često se naziva i zajedničko ili zajedničko vlasništvo. Industrija vremenskih rezervi u UAE porasla je za 15-20% samo u 2013., a u 2014. - za još 30%, navodi se u izvješću AFH. No potražnja za takvim ugostiteljskim objektima iz godine u godinu raste, kako od turista koji žele odsjesti u udobnim apartmanima, tako i od investitora koji žele kupiti drugi dom za sebe, a koji bi ujedno mogli profitabilno iznajmljivati veći dio godine.
Dakle, očito je da je Dubai dokazao svoju sposobnost učenja iz grešaka: sada rastuće cijene nekretnina ovdje ne uzrokuju kolaps tržišta, već samo stvaraju nove načine upravljanja tržištem i investicijama, što se odražava na uvođenje relativno novih crowdfundinga i vremenskih zakupa u Dubaiju. I bez obzira na uzroke kolebanja na tržištu nekretnina u Dubaiju, jedno je očito: svi imaju stvarnu osnovu, što znači da se promjene cijena mogu smatrati ne degradacijom tržišta, već znakom konačne zrelosti, koja dolazi tek u razdoblju potpune stabilnosti ,
Dodatne informacije o kupnji i upravljanju nekretninama u Dubaiju možete dobiti od stručnjaka kompanije IMEXReal Estate telefonom, u Moskvi +7 495 5100008, besplatnim telefonom u UAE 800-IMEX (800-4639) ili slanjem zahtjeva putem e-maila [email protected] ,
