Tekst: Helena Kryukova
Jedinstveni master plan
Danas nikome nije tajna da Vlada Dubaija svim sredstvima nastoji opravdati neformalni status Dubaija kao "grada budućnosti." Bilo koji, čak i najhrabriji projekti ovdje dobivaju ne samo odobrenje, već i izravnu potporu države, a državne strukture često dolaze s inicijativama koje nisu inferiorne i često su ispred najsmjelijih ideja programera. No kako se futuristički brod budućnosti, zvan Dubai, kreće naprijed, počinju se pojavljivati glavne značajke staza koje bi trebao slijediti. Fantastični projekti mega-kompleksa koji nastaju tu i tamo, naravno, zadivljuju maštu, ali za uspješan razvoj sve se to mora unijeti u sustav. Ono što, zapravo, namjeravaju učiniti vladajuće strukture, planirajući predstaviti već manje ili više jasan plan razvoja grada u cjelini.
Glavni naglasak u razvoju grada sada se daje na povećanju transparentnosti master planova, interakciji različitih industrija, planovima izvan planiranja prodaje nekretnina i razumijevanju svih nijansi tržišta za investitore. No, programeri neće samo biti obvezni, već će im se pružiti pomoć. U tu svrhu planira se razviti čitav paket različitih poticajnih mjera koje će zajedno pomoći u postizanju ciljeva koje je postavila vlada.
Primjerice, u pristupačnom stambenom sektoru o kojem se govorilo na tržištu nekretnina u Dubaiju proteklih mjeseci. Ahmad Bukhash, šef ureda za kreativni industrijski klaster u Dubaiju, osnovan na inicijativu šeika Mohammeda bin Rashida Al Maktouma, potpredsjednika, premijera UAE i vladara Dubaija, rekao je u nedavnom intervjuu da budućnost leži u uskoj suradnji privatnih građevinskih tvrtki. i vodstvo emirata. Trebate graditi, ali upravo ono što gradu stvarno treba.
Većina glavnih programera u posljednje vrijeme posvetila je pozornost uglavnom izgradnji projekata u luksuznom segmentu, a ostavili su bez nadzora, posebno smještavanje osoblja za održavanje ili iseljenika s malim primanjima. Stoga nije iznenađujuće da je u razdoblju korekcije cijena prvo to osjetio luksuzni stambeni sektor. "Danas je vrlo važno stvoriti čvrstu srednju vezu koja povezuje gornji i donji cjenovni segment dubanskog tržišta nekretnina," primijetio je Bukhash, "stvoriti arhitektonsku tipologiju projekata raznih vrsta. Nedaleko je vrijeme kada neće biti zasebnih, iako velikih, master planova "Dubai će se razvijati prema jednom, jedinstvenom glavnom planu."
zračni jastuci
Kako se Dubai razvija, postaje očigledna potreba ne samo u standardiziranju pristupa urbanom razvoju, već i u prilagodbama cijena. Možda se ova tema ne može izbjeći niti u jednoj raspravi o nekretninama u Dubaiju. A dobra je vijest da se čini da je trenutno razdoblje pada cijena glavni znak stabilizacije kursa koji je vodio Dubai. Da, sniženje cijena koje su stručnjaci obećali za 2015. može biti od 10 do 20% do kraja godine, ali upravo je to tržište trebalo, kažu jednim glasom.
Na primjer, nedavno izvješće renomirane bonitetne agencije Standard & Poor's kaže da su ovaj put i sami proizvođači i tržište u cjelini mnogo bolje pripremljeni za očekivano smanjenje cijena nego što je to bilo, recimo, u kriznoj godini 2009. godine. Možemo reći da je tržište čak za ovaj slučaj pripremilo svojevrsni "zračni jastuk". Oni nisu postali samo diverzifikacija strukture profita većine glavnih igrača na tržištu nekretnina u Dubaiju, raznolikost ponude i stabilnost ravnoteže kapitalnih tokova na računima programera. Važniji čimbenici su vanjske okolnosti neovisne o volji sudionika, naime slaba ovisnost ekonomije Dubaija o "naftnoj igli", kao i veliki postotak ulaganja u nekretnine od stranih ulagača. Tvrtke koje ne trguju naftom puno doprinose BDP-u Dubaija, pa mogu lako nadoknaditi nedostatak potražnje naftnih kompanija koje su izgubile dio svog sjaja, ako ih ima, kaže se u izvještaju agencije Standard & Poor's.
Još jedan "zračni jastuk" za tržište nekretnina u Dubaiju, "temeljni potporni faktor za cijene stanova u Dubaiju i nekretnina za najam u narednih pet godina", kako navode Standard & Poor's, bit će rast stanovništva Dubaija. Stručnjaci Standard & Poor's predviđaju porast broja stanovnika unutar 5-6% u naredne dvije godine za ovaj emirat, a oko 7-8% za isti period za Abu Dhabi. Prema procjenama, do 2020. godine stanovništvo Dubaija trebalo bi dostići 3 milijuna ljudi.
Vrijeme je za ulaganje
Najkritičniji, prema našem mišljenju, faktor daljnjeg uspješnog razvoja tržišta nekretnina u Dubaiju je pitanje stranih ulaganja. Samo u prvom kvartalu ove godine strani investitori uložili su gotovo 1,5 milijardi američkih dolara u nekretnine u Dubaiju.
Istodobno, budućnost izgleda još optimističnija: 68% ulagača koje je anketirala poznata analitička tvrtka Franklin Templeton vjeruje da će nekretnine u UAE zadržati svoj status najtraženije imovine u narednih 10 godina i nastavit će ulagati znatna sredstva u ovaj sektor. Globalna studija Franklina Templetona obuhvatila je 23 zemlje i 11.500 ulagača širom svijeta.
Kao rezultat toga, postalo je poznato da je kupovina nekretnina u UAE jedno od tri glavna područja ulaganja među globalnim investitorima.
Unatoč činjenici da se takve investicije tradicionalno smatraju dugoročnim u smislu povratka sredstava i ostvarivanja prihoda, 73% ispitanih ipak se nada da će početi zarađivati prihod od svojih ulaganja u roku od dvije godine. Takva otkrića istraživača potvrđuju analitičari vodeće konzultantske tvrtke Knight Frank. U nedavnom izvješću stručnjaci tvrtke primijetili su da 40% vlasnika velikog kapitala u UAE investira u nekretnine. U prosjeku, 35% svih investicijskih paketa najvećih ulagača u UAE nalazi se u nekretninama. Istodobno je 60% tih ulagača prošle godine investiralo u nekretnine, uglavnom u emirate u Dubaiju.
A za 2015. godinu prognoza izgleda još bolje: 60% ulagača će napustiti svoje ulaganje u nekretnine, a još 40% uložiti nova sredstva u ovu imovinu. Istodobno, tržište ima veliki udio ulagača s takozvanim velikim privatnim kapitalom koji prelazi milijun američkih dolara i vrlo velikim privatnim kapitalom koji prelazi 30 milijuna američkih dolara. Te investitore zanimaju prvenstveno stambene nekretnine, a slijede drugo i treće mjesto Popularnost ulaganja prate urede, maloprodaja i hotelske nekretnine.
UAE privlači bogate ulagače s tri glavne prednosti: životni standard i zdravstvena zaštita (87% ispitanika je reklo da je to najvažniji faktor), sigurnost (67%) i politička stabilnost (67%).
Ulagače je lako razumjeti, jer je prihod od najma u Dubaiju još uvijek jedan od najviših na svijetu. Prema Global Property Guide, bruto marža ulaganja u nekretnine u Dubaiju danas se kreće od 5,87% do 7,21%, ovisno o veličini stana. U isto vrijeme, stanovi manjeg područja tradicionalno donose više prihoda, jer su oni velika potražnja. Za usporedbu, prihod od ulaganja u nekretnine u jednom od najbrže rastućih gradova na svijetu, u Hong Kongu, iznosi 2,82%, u Indiji 2,22%, Singapuru 2,83% i konačno, u Londonu, prihod od stambenih ulaganja ili komercijalne nekretnine mogu biti u rasponu 2,72-3,20%. Iznajmljivanje malih stanova u Dubaiju može donijeti njihovim vlasnicima prihod do 22% po kvadratnom metru mjesečno, a stanovi veće površine - do 21% po kvadratnom metru mjesečno.
Zaključno, vrijedno je napomenuti da su Dubai više puta prepoznati od strane vodećih sociologa svijeta kao "najsretnija" zemlja na Bliskom istoku. U sociološkom smislu sreća se shvaća kao životna dob i zadovoljstvo s njom, osnovna razina kvalitete života i blagostanja.
S tog stajališta, UAE, a posebno Dubai, zaslužili su posebno spominjanje u izvješću UN-a o razini sreće u svijetu World Happiness Report 2015. Razvojni plan za Dubai do 2021. godine podrazumijeva sreću ljudi emirata kao njegov glavni cilj, a nacionalna politika kao takva usmjerena je na njegovo trenutno ostvarenje. što nije tipično za sve zemlje. Razina medicinske skrbi, razina zadovoljstva interakcijom s okolinom, razina sigurnosti i, što je najvažnije, sposobnost življenja u ugodnim uvjetima, kvalitetno i prikladno stanovanje - sve to čini UAE zemlju privlačnom za mnoge emigrante. A ako je riječ o izboru, onda, barem s gledišta kupovine nekretnina, stručnjaci danas nazivaju najpovoljnijim vremenom za integraciju u UAE.
Za više informacija o kupnji i upravljanju nekretninama u Dubaiju obratite se IMEX Real Estate na tel. u Moskvi +7 495 5100008, besplatni broj u UAE 800-IMEX (800-4639) ili slanjem zahtjeva putem e-maila [email protected].
