AKO RAZMISLITE O ULAGANJU U NEKRETNINE NAJPOVOLJNIJE EMIRATE, BIT ćete korisni da naučite o osnovnim vrstama sličnih ulaganja i o prednostima svake od njih. Dubai zaista nudi jedan od najviših nivoa prihoda od nekretnina - u smislu kapitalnih troškova nekretnine i cijene najma. Upravo ona privlači investitore u Dubai. Samo ovdje možete dobiti i do 20% prihoda od najma godišnje. Uz to - sigurnost ulaganja, čak i u nekretnine u izgradnji, van plana, zaštićene na državnoj zakonodavnoj razini.
Stvaranje najtransparentnijeg i najučinkovitijeg sustava za nadgledanje i evidentiranje transakcija na tržištu nekretnina jedan je od prioriteta glavnog tijela za regulaciju tržišta nekretnina u Dubaiju, Dubai Land Department i Ured za regulaciju tržišta nekretnina u Dubaiju (RERA), njegove jedinice.
Naš je izbor uvijek i svuda predodređen našim vlastitim ciljevima, ali i našim karakterom, apetitom za rizikom ili, obrnuto, oprezom. Koliko ljudi, toliko mišljenja, ali skup obojeg se uvijek može svesti na prilično uski raspon specifikacija. Slično je stanje i u području ulaganja u nekretnine. Ovisno o namjeni, postoje četiri vrste glavnih investicija u nekretnine u Dubaiju.
1. Investicijski portfelj "Špekulativni"
Ključne značajke:
Najveća likvidnost među svim opcijama za ulaganja u nekretnine u Dubaiju;
zaštita od inflacije zbog rasta kapitalnih troškova objekta;
ulaganja u objekte u izgradnji s mogućnošću kapitalizacije do 30% i više godišnje; ulaganja od 100 tisuća USD.
rizici:
izgubljeni profit od korištenja kapitala između povlačenja sredstava iz jednog projekta prije ulaganja u drugi atraktivni investicijski projekt;
vjerojatnost da se vrijeme izgradnje može produžiti (iako trenutno, vodstvo Dubaija pomno nadgleda sve odgođene ili čak zamrznute projekte i vraća sredstva investitorima ako je potrebno).
Spekulativni portfelj vrlo je likvidna investicija u stambene / poslovne nekretnine u Dubaiju u izgradnji u početnoj fazi izgradnje (u fazi jame), kao i gotove projekte sekundarnog tržišta, takozvane "vruće ponude".
Izbor investicijskog portfelja određuje tri glavna faktora: vrijeme, cijena i rizik. Za objekte u izgradnji igraju ista tri glavna faktora: spremnost čekati završetak gradnje, određeni rizik povezan s činjenicom da ulažete u nešto nematerijalno (iako u zadnje vrijeme programeri u Dubaiju smanjiti ovaj rizik gotovo na ništa), kao i činjenicu da se rok puštanja u rad može odgoditi, kao i cijenu emisije. I još jedna nijansa: u slučaju „vruće ponude“ trebate donijeti trenutne odluke i brzo položiti, što također može postati stresni faktor.
Razina ulaganja za ovu vrstu ulaganja počinje sa 100 tisuća USD: što je veći iznos ulaganja, veće su dividende. Ova vrsta ulaganja ima najveću likvidnost (uzimajući u obzir rizik i rokove), a neto prihod bit će razlika između prvotno uloženih sredstava i tržišne vrijednosti objekta u trenutku njegove preprodaje (do 15% godišnje).
Zašto su ljudi spremni čekati? Pitamo same investitore. Igor Glazov iz grada Astane u Kazahstanu uložio je u Dubai jer, po njegovom mišljenju, nekretnine imaju određenu antiinflatornu stabilnost: "S vremenom sve postaje skuplje zbog potražnje - i kruh, benzin, cement, metal i drugi korišteni materijali tijekom gradnje, a ta kvaliteta, antiinflatorna stabilnost štiti investitora bolje od ostalih i štiti investicijski portfelj, za razliku od novca na depozitnim računima, koji samo zbog inflacije gube svoju kupovnu moć, a kamate nisu sustigla stvarnu inflaciju. "
Nadalje, ako ste pobornik konzervativnijih odluka ili uopće niste skloni čekati završetak gradnje i općenito nekako ne vjerujete onome što ne možete dirati, tada faktor vremena postaje sekundarni. Sada je vaš izbor vjerovatno određen vašim pojedinačnim ciljevima. Pretpostavimo da vam najam upravo odgovara.
2. Investicijski portfelj "Rent" 
Ključne značajke:
prosječni prihod od najma od 7-8% godišnje; mogućnost ulaganja od 130 tisuća USD;
kapitalizacija objekta s vremenom do 15% godišnje;
manje rizičan u usporedbi s portfeljem spekulativnog ulaganja;
mogućnost korištenja nekretnina za vlastite potrebe i projekte;
mogućnost izbora između stambenih stanova, komercijalnih nekretnina.
rizici:
rješavanje pitanja sa stanarima; obračunavanje pravovremenosti plaćanja i troškova najma i održavanja nekretnina; sve rizike povezane s samo-iznajmljivanjem;
periodično smanjenje kapitalnih troškova samog objekta, što, međutim, na godišnjoj osnovi rezultira isključivo rastom.
Ako kupujete nekretninu u Dubaiju s glavnom svrhom najma, onda je paket "Rent" pogodan za vas, stabilna investicija u luksuzne apartmane u Dubaiju koji donosi cjelogodišnji prihod u stranoj valuti. Gotovo kućište za opremanje ili luksuzno namješteni apartmani, sa svim sadržajima modernog stambenog kompleksa ili ureda, trgovačkih prostorija - to je ono što nudi portfelj ulaganja Rentport.
„Zašto sam uložio u Dubai?“ Pita investitora Sergeja Dolmatova iz Moskve: „Prvo, od svih transakcija s nekretninama u Dubaiju (poslovna upotreba, prodaja, iznajmljivanje) postoji stabilnost prihoda (u usporedbi, primjerice, s vrijednosnim papirima ako, naravno, ne možete s njima nagađati.) Na primjer, 2011. godine kupio sam dva dvosobna stana (po jednu spavaću sobu, kao što ovdje kažu). Tada koštaju po milion dirhama svaki. To su negdje stanovi 68-70 kvadrata, a u 2014. su ti stanovi već bili na tržištu 1,5 milijuna dir mov, to jest, njihova cijena porasla je za gotovo 50% u tri godine. Plus, nakon završetka sve tri godine imao sam prihod od 7% godišnje. Danas je tržišna vrijednost stanova nešto pala, negdje za 10% godišnje, ali to su Sad su uvjeti na tržištu. Siguran sam da će do kraja godine moji stanovi opet dodati 10-15% u cijeni, tako da sam mirna. "
Ali natrag na investiciju. More, sunce, uspavano blaženstvo, cjelogodišnje plaže! Dubai je zaista turistički (i ne samo) raj, o kojem ćemo govoriti kasnije. A ako ne želite razmišljati o bilo kakvim kućnim problemima u ovom raju, ako postanete "posjednik", odaberite paket "Jamstvo".
3. Investicijski paket "garancija"
Ključne karakteristike: kupnja nekretnina hotelske nekretnine po cijeni od 250 tisuća USD;
zajamčeni prihod od najma u regiji od 5-10% godišnje, ovisno o projektu;
formalni ugovor s nositeljem usluga za pružanje svih hotelskih usluga;
mogućnost da svoj objekt u hotelskoj sobi koristite za 1 tjedan u godini;
odsutnost problema povezanih s neovisnom najamom prostora i kontrolom zauzetosti.
rizici:
- nakon isteka zagarantovanog razdoblja prihoda (od 3 do 7 godina, ovisno o programeru), mogu se pojaviti različiti rizici povezani s fluktuacijama na turističkom tržištu i potražnjom za nekretninom (praktički negirani zbog velike potražnje za hotelskim sobama, nedovoljne ponude i uključivanja vaše imovine u bazen za najam ).
Sam naziv ovog investicijskog portfelja sugerira da je stvoren za ljude koji su pažljivi i brzi, ali usmjereni na zajamčeni rezultat.
Ako vam je potreban samo neto prihod, odaberite ovaj investicijski portfelj, koji se sastoji uglavnom od hotelskih apartmana, sa svim slijedećim pogodnostima i prednostima. Kupnja hotelskih nekretnina najjednostavniji je način ulaganja, a ponekad čak i ne zahtijeva vaše prisustvo na prodaji. Ubuduće će hotelski lanac ili turoperator preuzeti sve probleme, uključujući kontrolu stupnja popunjenosti, za što su se te tvrtke specijalizirale godinama. Stoga se ova vrsta ulaganja može nazvati pasivnom i zajamčenom. Donijet će vam do 10% godišnje.
Što sami investitori kažu?
"Čini mi se da glavna svrha ulaganja u nekretnine, ako to nije posao, nije toliko zarada koliko zaštita od hiperinflacije. A u Dubaiju to donosi i izvrsnu operativnu zaradu", rekao je investitor George Loria iz Ufe. Kupio sam sobu u hotelu u Dubaiju za 1,35 milijuna dirhama. U dogovoru s programerom dobit ću zajamčeno 10% godišnje, neovisno o tome kako će on iznajmiti sobu. Osim toga, i ja se tamo mogu odmarati tjedan dana u godine s obitelji. " Što smo rekli? Pravi, pasivni prihod!
Naravno, uvijek će biti onih koji nisu zadovoljni nijednom od predloženih opcija tradicionalne klasifikacije ulaganja u nekretnine.
Dubai je spreman ponuditi portfelj investicija Million Plus više nego bogatim ulagačima.
4. Investicijski portfelj "Milion plus"
Ključne značajke:
ulaganja od milion američkih dolara u hotelske nekretnine u izgradnji ili u gotove hotelske nekretnine;
Nabava hotelske imovine s 3-4 zvjezdice;
izvršenje ugovora s nositeljem projekta za daljnji zakup cjelokupnog kompleksa uz zajamčeni prihod od 8% godišnje; kapitalizacija objekta na razini od 10-15% godišnje.
rizici:
potreba za stalnom analizom stanja na tržištu (ti se rizici mogu umanjiti i kontaktiranjem stručnjaka);
potreba za nekom osobnom kontrolom, jer projekt ove razine već podrazumijeva visoku osobnu odgovornost.
Investicijski portfelj Milijun plus uključuje, kako mu i samo ime, uključuje čitave "apartmanske zgrade", kao što bi rekli prethodni iznajmljivači i stanodavci, u vrijednosti od milion američkih dolara ili pak komplekse poslovnih zgrada, ureda, cijelih hotela, građevinskog zemljišta. To je potpuno drugačija razina ulaganja, kako kažu, najviše razine. Na primjer, hoteli s tri i četiri zvjezdice trenutno se nude na tržištu u Dubaiju na područjima kao što su TECOM, International City, Deira, Al Barsha i Al Sufouh. To je, u pravilu, građevina koja je u fazi završetka ili u izgradnji, sa prosječno 100 ili više soba za svaku zgradu. Govorimo o ulaganjima od 110, 155, 275 milijuna dirhama (30 milijuna USD; 42 milijuna USD; 75 milijuna USD), ali je likvidnost takvih investicijskih objekata jedna od najvećih. Hoće li turistički posao biti profitabilan? Dovoljno je podsjetiti da je emirat odlučan privući 20 milijuna turista godišnje u Dubai na Expo 2020. Možda je ovo sve rečeno.
Poslušajmo što kažu naj investitori milijunaša na najvišoj razini. Indijski investitor, Diraj Saluja, koji već nekoliko godina živi u vili na Palmi Jumeirah, vjeruje da nema boljeg mjesta od života i ulaganja od Dubaija. Kaže: "Morate shvatiti da ulaganje u nekretnine ove razine, od milijun i više dolara, nije samo pasivno ulaganje. To je poslovni projekt koji se može razviti kako bi se u budućnosti ostvario još veći profit." Moj plan je kupiti hotel u slobodnoj ekonomskoj zoni TECOM-a. Programer daje jamstvo od 8% godišnje na najam za pet godina.
A tada će tržište pokazati kako će se razvijati situacija. U svakom slučaju, jasno je da kapitalizacija takvih projekata također ostaje na prilično visokoj razini. "
Bez sumnje, i ovaj investicijski portfelj, kao i drugi, također ima određene rizike. Ali to su rizici karakteristični za cjelokupnu situaciju na tržištu u cjelini, rizici svojstveni bilo kojem velikom poslovnom poduzeću, ako jamče visok prihod ako budu uspješni.
Ako smo smislili vrste investicija, ostaje nam samo ukratko sažeti zašto vam sve ovo treba. Osim financijske strane ulaganja koja je za vas, nadamo se, postala očito profitabilna, tu je i ekonomski faktor i čisti faktor prestiža. Dubai je modno mjesto, teško da će se netko osporiti s tim. Ovo je moderan, upečatljiv maštovit ogromni „projekt“, projekt budućnosti cijelog svijeta, primjer kako u jednom utjelovljenju čak i usred pustinje možete graditi futuristički, funkcionalni i traženi grad, svjetski trgovački centar, ekonomsku oazu i samo modernu metropolu. Sa samo 5% naftnih rezervi UAE, emirat je uspio postati prvi među svojim susjedima i pretvoriti kapital zarađen na naftu u rast, stvoriti vlastitu budućnost na njihov trošak.
Što još tražimo u gradu iz snova?
Sigurnost koja se njeguje u Dubaiju, prekrasna klima tijekom cijele godine, stabilnost lokalne valute - dirhama, prikovanog za američki dolar (što je u zadnje vrijeme izuzetno važno), praktična prometna infrastruktura (sjećate se moskovskih prometnih gužvi?), Stvorena od nule i odmah iz uzimajući u obzir sve potrebe grada u porastu, niske cijene obične potrošačke košarice (ovdje su prilično niske zbog obilja jeftine radne snage). Što god tražili - mir u vili uz more, puno sreće u poslu na raskrižju mnogih trgovačkih putova Azije, Europe i Afrike ili samo dobra opcija za pouzdan i pasivan plasman vašeg glavnog grada, a možda i sve to zajedno - odgovor će uvijek biti Dubai.
Dodatne informacije o kupovini i upravljanju nekretninama u Dubaiju možete dobiti od stručnjaka kompanije IMEX Real Estate telefonom u Moskvi +7 495 510 0008, besplatnim telefonom u UAE 800-IMEX (800-4639) ili slanjem zahtjeva putem e-maila [email protected].
