Helen Mathieu
Pravni savjetnik i javni bilježnik (Kanada).
Član odvjetničke komore Kanade i Quebeca.
Neviđeni rast stanovništva u UAE zbog posjeta radnicima, sve veći broj turista eksponencijalno i ogroman broj međunarodnih projekata uzrokovali su neviđeni procvat nekretnina u Dubaiju. Podrijetlo ovog procvata postavilo se 2002. godine, kada je vladar Dubaija, njegovo visočanstvo šeik Mohammed bin Rashid AlMaktum, objavio da će pravo posjedovanja određenih vrsta nekretnina u emiratu sada biti dodijeljeno svim investitorima, bez obzira na njihovo državljanstvo. Prema osnovnom zakonu, vlasništvo nad nekretninama u emiratu Dubaija je ograničeno i dodjeljuje se samo građanima UAE i zaljevskih zemalja, kao i tvrtkama koje su u 100% vlasništvu građana ovih država. Dakle, tvrtka registrirana u Emiratima, čiji su dioničari strani državljani (na primjer, društvo s ograničenom odgovornošću - LLC, čiji je 49% u vlasništvu stranca), neće se smatrati "lokalnim" u smislu stjecanja vlasništva nad nekretninama. Strane tvrtke i pojedinci imaju pravo na besplatno vlasništvo nad nekretninama samo u određenim područjima.
Izraz "slobodno vlasništvo", ili "slobodno vlasništvo nad nekretninama", pojam je koji se dugo koristi u Emiratima. Osoba koja ima pravo slobodnog vlasništva nad nekretninama smatra se apsolutnim vlasnikom zemljišta i zgrada na koje se ovo pravo odnosi. Vlasnik ima pravo boraviti, koristiti i primati prihod od nekretnina neograničeno vrijeme ili dok vlasnik ne prenese vlasništvo na drugog vlasnika. nasljednici vlasnika imovine imaju pravo naslijediti posjed nakon smrti vlasnika. Sasvim je jasno da su pokretanjem tako velikih projekata nekretnina kao što su marina u Dubaiju, emirati brda, ostrva Jumeirah, tri umjetna otoka Palmski otoci, obala Dubaija, rezidencija Jumeirah Beach, livade, izvori i arapski ranči, uvođenje novog zakona o nekretninama dočekan je s velikim očekivanjem i zanimanjem.
Pa što točno kaže novi Zakon o nekretninama? Koja su prava odobrena ili, obrnuto, ograničena novim Zakonom? I što je najvažnije, što novi Zakon kaže o stranim vlasnicima nekretnina?
Kako registrirati svoje pravo?
Članak 6. novog zakona kaže da će od sada Dubai Land Department biti jedino tijelo koje će priznati i registrirati vlasništvo nad nekretninama. Prije uvođenja novog zakona prilikom kupnje nekretnina, registracija kupca izvršena je u internom sustavu dotičnog nositelja. Interni sustav programera je odigrao i nastavlja igrati ulogu vrijednog alata za registraciju prodaje nekretnina. Međutim, u skladu s odredbama novog zakona, nakon uspostave Odjela za zemljište, svaki registar i druge baze podataka graditelja neće se smatrati službenim izvorima informacija.
Tijekom prijelaznog razdoblja od interne registracije programera do jedinstvenog sustava registracije u Dubai Land Departmentu, dvije su se strane složile da će se u onim slučajevima kada je proces kupnje završio i prijenos vlasništva već izvršiti, interni zapisi o registraciji u sustavu programera zamijeniti službenim zapisima u zemljišnom odjelu. Ako je nekretnina u izgradnji, kupac će prvo biti registriran u internom sustavu graditelja, a po završetku izgradnje i puštanja u pogon zgrade morat će podnijeti zahtjev Zemaljskom odjelu za upis vlasništva na njegovo ime.
Važno je razlikovati dvije faze stjecanja nekretnina u izgradnji. Tijekom prve faze, kada se nekretnina gradi, kupac nema izravno vlasništvo nad nekretninom. U vrijeme završetka gradnje, prijenosa imovine kupcu i plaćanja svih plaćanja u vezi s vrijednošću nekretnine započinje druga faza kada kupac postane potpuni vlasnik nekretnine i može podnijeti zahtjev za upis vlasništva u zemljišnom odjelu.
Da bi se smatrao punopravnim vlasnikom nekretnina, nije dovoljno da kupac ima jedan ugovor o prodaji nekretnina s nositeljem. Kupac mora ugovor prenijeti na Zemaljski odjel zajedno sa zahtjevom za registraciju vlasništva na njegovo ime. Ako su svi predati dokumenti uredni, Zemljišni odjel će upisati vlasništvo kupca u odnosu na ovaj objekt u jedinstveni registar nekretnina i izdati potvrdu o vlasništvu. Upravo će ta potvrda biti dokument kojim se potvrđuje vlasništvo nad nekretninom.
Koliko to košta?
Kada prijavljuju vlasništvo u Dubai Land Departmentu, kupac i prodavatelj moraju platiti naknade u odjelima, koje trenutno čine 2% tržišne vrijednosti nekretnina, ali te se brojke revidiraju i vjerojatno će se promijeniti. Istodobno, udjeli kupca i prodavatelja unutar 2% utvrđuju se sporazumom stranaka. Uz to, prilikom prijenosa vlasništva nad nekretninom s nositelja razvoja na izravnog vlasnika, naplaćuje se naknada za prijenos čija visina ovisi o tome u kome se nekretnini kupuje: do 3% za fizičke osobe i do 1,5% za pravne osobe. Ako je nekretnina stečena na ime offshore tvrtke, prijenos vlasništva može se provesti prodajom offshore tvrtke zajedno s njegovom imovinom. u stvari, s ovom vrstom transfera nije prodaja nekretnina, već offshore tvrtka koja posjeduje nekretnine, čime se smanjuje veličina naknade za prijenos.
Kako zavjeriti nekretnine?
Kada kupuju nekretnine u Emiratima, na primjer, u Dubaiju, mnogi investitori postavljaju pitanja o nasljeđivanju nekretnina u okviru šerijatskog zakona. U slučaju smrti, zakon o UAE primjenjuje se na volju stranih državljana u vezi s nekretninama u Emiratima, dok se oporuka odnosi samo na udio od 30% ove imovine. unatoč činjenici da strani državljani imaju pravo primijeniti zakonodavstvo svoje zemlje, velika je vjerojatnost da imovina neće preći u potpunu posjedu supružnika pokojnika, budući da šerijatski zakon raspodjeljuje imovinu među svim krvnim srodnicima. Kako bi nekretnine otišle onima koje je vlasnik htio vidjeti nasljednicima, mogla bi se stvoriti offshore tvrtka, u kojoj će supružnici biti direktori. U slučaju smrti jednog od supružnika, udjeli u društvu prenose se na drugog supružnika i ostale nasljednike. Drugim riječima, na taj se način vrši interni prijenos udjela u društvu, čime se izbjegava šerijatski zakon o nasljeđivanju u odnosu na nekretnine. Za više informacija o pravnim aspektima vezanim za kupnju nekretnina u UAE, molimo kontaktirajte pravni savjet Helene mathieu Legal Consultants.
