Za takve kupce, najbolja opcija za ulaganje u nekretninu u Dubaiju može biti kupnja vlasništva nad hotelskom sobom ili servisiranim hotelskim apartmanom. Što je to i koje su karakteristike izbora i kupnje nekretnina u hotelskim kompleksima, odlučili smo pitati izvršnog direktora IMEX-a za nekretnine Arthura Kobozeva.
Arthure, reci mi, što kupac dobija kada kupuje nekretninu u hotelu ili apartmanima koji se servisiraju?
Kupac u ovom slučaju postaje vlasnik ne samo završnog završetka, već i dizajniranja soba poznatih dizajnera, kao i namještaja, elektroničkih i kućanskih aparata i predmeta interijera. Operator hotela preuzima svu odgovornost za održavanje, popravak, pravilan dizajn i održavanje gostiju u skladu s hotelskim standardima. U pravilu se nude i sobe i apartmani koji se prodaju u hotelskim lancima kategorije 4-5 *.
Koje su prednosti kupnje hotelskog stana u odnosu na kupnju, recimo, stana u običnom stambenom kompleksu?
Prednosti ove vrste ulaganja su očite. Vlasnici hotelskih apartmana dobivaju u svom posjedu ne samo jedinicu nekretnina s "dizajnerskim" ukrasom, namještajem i setom visokokvalitetne opreme. Možda je najvažnije da kupac takve nekretnine ima pravo na korištenje svih pogodnosti hotela - posluga u sobu, usluga sobarica i recepcija, Spa centri i teretane, barovi i restorani. Osim toga, otkad se kupuje imovina, kupac ima pravo podnijeti zahtjev za vizu za boravak za UAE za sebe i članove svoje obitelji.
To jest, u stvari, investitor stječe dio hotela u posjedu?
Nije baš tako. Razlika je između imovine koja je pod potpunom kontrolom hotelskog operatera i imovine koju samo hotel služi, a ne upravlja njime.
I koja je razlika?
Činjenica je da kada investitor kupi hotelsku sobu ili apartmane pod upravom hotela, tada istodobno s kupoprodajnim ugovorom (ili, alternativno, u samom kupoprodajnom ugovoru) potpisuje ugovor o prijenosu imovine (u ovom slučaju hotelske sobe) menadžmentu hotelskog operatera. Ovaj ugovor odražava standarde za upravljanje nekretninama, njihovu vrijednost, kao i postupak dobivanja i raspodjele prihoda od njegove uporabe. Odnosno, tvrtka operatora preuzima ne samo održavanje nekretnina, već i njeno upravljanje u svrhu stvaranja prihoda. Uvjeti stanovanja vlasnika u kupljenom stanu su posebno navedeni, naime, razdoblje u kojem je takav smještaj moguć, postupak rezervacije, troškovi života koji prelaze dogovoreni period i tako dalje.
Ako govorimo o stanovima koje samo servisira operater, onda u ovom slučaju vlasnik kuće raspolaže svojom imovinom. Može sam živjeti u stanovima ili ih unajmiti, samostalno ili uz pomoć društva za upravljanje. No, kao i u slučaju hotelske sobe, vlasnik nekretnine dužan je plaćati održavanje svojih apartmana u skladu sa standardima tvrtke operatora.
Tko je, prema vašem mišljenju, prvenstveno zainteresiran za kupnju hotelskih apartmana?
Izdvojio bih dvije glavne ciljne skupine kupaca hotelskih apartmana. Prva grupa uključuje investitore koji bi željeli koristiti nekretnine za vlastiti ugodan život (ili za boravak rodbine, prijatelja i poznanika) u kratkom periodu u godini, na primjer, tijekom praznika ili odmora. Istodobno se ulagač oslobađa potrebe da se stalno brine o održavanju nekretnina i ima dodatne operativne troškove, ali naprotiv, može računati da će od toga ostvariti profit. Odabir ove skupine je hotelska soba ili apartman koji upravlja hotelski operater.
U drugu skupinu ubrajam klijente koji su željni dobiti najbolje od svega i spremni su snositi neke dodatne troškove. Iako je u ovom slučaju njihova korist očita: u stvari, oni žive u hotelu s pet zvjezdica, u isto vrijeme plaćaju samo mali dio troškova „sobe“ i imaju fleksibilnost u korištenju njihove imovine. Ako je potrebno, mogu adresu, grad Burj Dubai, prenijeti svoje stambeno zbrinjavanje u tvrtku operatera kako bi ostvarili prihod ili prodali kako bi vratili ulaganje. Za ovu kategoriju su odabrani servisirani hotelski apartmani.
Na ovaj ili onaj način, ali za svakog investitora važno je da njegova imovina posjeduje maksimalnu privlačnost. Kako stoje stvari u hotelijerstvu, odražavaju li se posljedice krize u njemu?
Prema posljednjim objavljenim podacima iz globalne studije Deloitte, Dubai je 2008. godine zauzeo drugo i treće mjesto u svijetu po prosječnom dohotku od jedne hotelske sobe, odnosno prosječnoj cijeni sobe. Prosječna cijena sobe u hotelima u Dubaiju u 2008. iznosila je 300 USD dnevno, a prosječni prihod od sobe iznosio je 237 USD. Samo Moskva je ispred Dubaija, što i ne čudi s obzirom na činjenicu da je ruska prijestolnica svjetski lider u pogledu cijena nekretnina i po cijeni života.
U isto vrijeme, hoteli u regiji Bliskog Istoka najmanje su pogođeni posljedicama globalne ekonomske krize, pokazujući u drugoj polovici 2008. porast stope prosječnog dohotka po sobi za 14,5%.
Naravno, bilo bi nerazumno vjerovati da će ove godine hotelski posao u Dubaiju rasti istim tempom, međutim, u usporedbi s drugim zemljama, ovaj emirat ima sve šanse ostati na čelu. Posljednje brojke za februar 2009. godine to i potvrđuju. Iako se opća stopa popunjenosti hotela u Dubaiju neznatno smanjila, ali sveukupno, ona ostaje na vrlo visokoj razini i približavala se 80%, a hoteli na plaži u Dubaiju u veljači su bili puni 95%.
Koliko je ponuda hotelskih apartmana trenutno na tržištu?
Na tržištu u Dubaiju postoji mnoštvo ponuda hotelskih apartmana. Međutim, trebalo bi vrlo pažljivo pristupiti odabiru. Kako steknete ne samo vlasništvo, već i niz prava i obveza povezanih s njegovom uporabom, potrebna je posebno pažljiva studija relevantnih dokumenata. Uz to, trebali biste procijeniti i izgled samog hotelskog projekta u kojem razmotrite mogućnost kupnje apartmana. I, naravno, prilikom kupnje bilo koje nekretnine, morate se upoznati sa svim mogućim mogućnostima kako biste napravili izbor koji najbolje odgovara vašim potrebama.
Na primjer, ako ste poduzetnik i posjetite Dubai uglavnom zbog posla, možda biste trebali obratiti pozornost na apartmane u novim hotelskim kompleksima u poslovnim četvrtima grada. Jedan od najnovijih takvih projekata je Adresa, grad Burj Dubai, koja je otvorena prošlog listopada i kojom upravlja hotelski operater Emaar Hospitality Group. Ova elegantna zgrada sa 63 kata ima strateški položaj u srcu centra Dubaija, u neposrednoj blizini najviše zgrade na svijetu - Burj Dubai. Cijena stanova ovdje počinje s 950 tisuća dolara.
Ako tražite mjesto za opuštanje na moru, tada biste trebali obratiti pažnju na hotelske projekte na "palminom" otoku Palm Jumeirah. Na primjer, luksuzni apartmani koje servisira Grandeur Residences mogu se kupiti za oko 6400 dolara po kvadratnom metru. Prema naj pesimističnijim procjenama, neto godišnji prihod prilikom prenosa apartmana u hotel iznosit će 5 8% ukupne investicije. Istovremeno želim još jednom naglasiti da je vlasnik oslobođen svih muka i troškova održavanja i upravljanja nekretninama, te slobodan odabrati hoće li samostalno živjeti u svojim stanovima ili ih unajmiti kako bi ostvario stalni prihod.
Pa, još jedna tipična opcija je kada se stjecanje hotelskih apartmana prvenstveno smatra investicijom, a tek onda - kao mogućnost stanovanja. Ovdje možete preporučiti obratiti pažnju na projekte velikih međunarodnih hotelskih lanaca. Na primjer, moguće je kupiti hotelsku sobu kojom upravlja švicarski lanac Movenpick, i ostati tamo 30 dana u godini besplatno, ili u bilo kojem drugom hotelu istog lanca širom svijeta, uz značajne popuste. Nadalje, tijekom prve tri godine, tvrtka za prijevoz jamči vlasniku godišnji neto prihod od 6,7% iznosa ulaganja. Cijena ovog broja je 175 tisuća dolara.
Krenimo na praktične preporuke na temu kako pristupiti izboru investicijskog objekta?
Najvažnija preporuka je da pokušate sve vidjeti vlastitim očima. I za to mi, u IMEX Real Estate, za svoje klijente organiziramo besplatne upoznavalne izlete u Dubai. Našim kupcima nudimo individualni bogati program za taj dan, uz posjete svim projektima od interesa. Tijekom obilaska naši kupci mogu vidjeti i usporediti ne samo pojedine predmete na prodaju, već i sve glavne projekte novog urbanog razvoja, kako bi svjesno odredili smjer pretraživanja. Naši savjetnici u pratnji klijenta će pokazati, reći i odgovoriti na sva vaša pitanja u stvarnom vremenu. Ova usluga ima za cilj pružiti kupcima najcjelovitiju sliku tržišta nekretnina u Dubaiju, a traže je prije svega oni koji prvi put razmišljaju o kupovini nekretnina u Emiratima.
Da li vaše ponude pokrivaju samo projekte u Dubaiju?
Naravno, zanimljive ponude za hotelske sobe i apartmane nisu samo u Dubaiju. Iako je tržište nekretnina u Dubaiju najveće i najdinamičnije, ako klijent ima želju, možemo ponuditi zanimljive opcije u Abu Dabiju i sjevernim emiratima. Detaljnije informacije o ponudama IMEX nekretnine, kao i prilika za podnošenje zahtjeva našim stručnjacima, dostupne su na našoj web stranici www.imexre.com
Hvala na razgovoru. Želimo vam uspjeh.
