Dubai je grad posjetitelja. Više od 90% od gotovo dva milijuna stanovnika metropole su iseljenici. Malo njih može priuštiti sebi kupnju stanova, ali svi trebaju negdje živjeti, raditi i opustiti se. I zato je tržište najma vrlo razvijeno. To, pak, čini nekretninu u Dubaiju atraktivnom u smislu ulaganja.
Nije tajna da su mnogi već kupili ili namjeravaju kupiti nekretnine u Dubaiju upravo radi dobivanja prihoda od najma, što je dva do tri puta više nego na razvijenim tržištima. S tim u vezi, ulagači postavljaju pitanja u vezi s iznajmljivanjem nekretnina u Dubaiju. U ovom članku smo, uz pomoć stručnjaka iz dubanske agencije za nekretnine IMEX Real Estate, pokušali sažeti odgovore na najvažnije i najčešće postavljane od njih.
Može li ga vlasnik nekretnine u Dubaiju iznajmiti?
Odnosi između iznajmljivača i stanara u Dubaiju regulirani su Zakonom br. 26 iz 2007. godine, kao i njegovim izmjenama i dopunama. Prema važećem zakonodavstvu, svaki vlasnik nekretnina na području Dubajskog Emirata ima pravo davati u zakup svoju imovinu na razdoblje od najmanje 1 (jednu) godinu. U slučaju davanja u zakup na razdoblje kraće od godine dana, takav se najam smatra kratkoročnim i zahtijeva od vlasnika odgovarajuću licencu (za djelatnosti hotela ili hotelskih apartmana). U ovom se slučaju vlasnici obično obraćaju licenciranoj kompaniji za upravljanje koja svoju imovinu prenosi na upravljanje i koja već u svoje ime iznajmljuje nekretnine.
Koliki prihod od najma može očekivati vlasnik nekretnine u Dubaiju?
Ako govorimo o prosječnim tržišnim pokazateljima trenutnog povrata ulaganja u nekretnine, onda je za stanovanje u Dubaiju danas pokazatelj neto prihoda od najma (odnosno prihoda umanjenog za troškove servisiranja nekretnina) u prosjeku 5-10% godišnje. Rast profitabilnosti je zbog razlika u vrstama i kategorijama nekretnina, njegovom smještaju i troškovima usluga. Istodobno, skuplje ekskluzivne nekretnine u pravilu daju niže prinose u obliku prihoda od najma od masovnog stanovanja u pristupačnim projektima.
Što se tiče tržišta uredskih nekretnina, danas su takve investicije manje atraktivne u pogledu prihoda od najma od kupovine stanova. Iznajmljivanje maloprodajnog prostora (koji uključuje ne samo trgovine, već i servisne punktove, kafiće, restorane itd.) Potencijalno može ostvariti veće prihode (do 15% godišnje), međutim, to ovisi o parametrima same nekretnine i od vanjskih čimbenika.
Postoje li ograničenja troškova najma u Dubaiju?
Sklapanjem ugovora o zakupu nekretnina, strane u transakciji imaju pravo ugovoriti sve uvjete koji nisu u suprotnosti s trenutnim zakonodavstvom. Ne postoje izravna ograničenja cijene najma, što je naznačeno u ugovoru između najmodavca i najmoprimca. Međutim, postoje zakonski utvrđena ograničenja povećanja troškova najma prilikom obnavljanja ugovora za sljedeći rok. Tako, na primjer, u vezi sa stambenim nekretninama, postoji pravilo prema kojem posjednik nema pravo povećati najamninu ako je od zaključenja prvobitnog ugovora prošlo manje od dvije godine. Pored toga, prilikom revizije zakupa prema gore, stanodavac bi se trebao voditi indeksom ureda za upravljanje nekretninama u Dubaiju (RERA), koji odražava prosječne cijene najma za različite vrste stanovanja, ovisno o području.
Koji su zahtjevi za stanare u Dubaiju?
Najmoprimac nekretnina u Dubaiju (ako ne govorimo o kratkoročnom najmu stana) može biti samo pojedinac ili pravna osoba sa statusom prebivališta u Ujedinjenim Arapskim Emiratima. Odnosno, ugovor o zakupu može se zaključiti samo s državljaninom UAE-a ili zemlje koja je član Vijeća za suradnju arapskih država Perzijskog zaljeva, ili s inozemstvom s rezidentnom vizom za UAE. Prema tome, zakupac je pravna osoba, mora imati odgovarajuću registraciju u UAE. To može biti lokalna organizacija, tvrtka registrirana u slobodnoj ekonomskoj zoni ili podružnica (predstavništvo) strane tvrtke.
Trebate li registrirati ugovor o najmu nekretnina u Dubaiju i tko je u njemu uključen?
U skladu sa zakonima Emirata Dubaija, svi najmovi nekretnina na njenom teritoriju moraju biti propisno registrirani. Registracijom zakupa upravlja Regulatorna uprava za nekretnine u Dubaiju (RERA). Agencija je posebno za te svrhe stvorila sustav Ejari koji omogućava registraciju ugovora putem interneta. Internetska registracija na web mjestu Ejari jednostavna je, zahtijeva minimalno tehničko znanje i uključuje uvođenje samo osnovnih podataka o ugovoru o najmu, što uključuje: podatke o nekretnini i sudionicima u transakciji, kao i uvjete ugovora. Svakom registriranom ugovoru dodjeljuje se jedinstveni barkod za vrijeme trajanja njegove valjanosti. Registracija je besplatna, i zakupnik i najmoprimac mogu prijaviti zakup. Do sada je utvrđena odgovornost za nepoštivanje zahtjeva obvezne registracije, ali prema odredbama zakona, svi sudionici u transakcijama koji nisu registrirani automatski se uskraćuju za pravo da se obrate pravosudnim i državnim tijelima radi zaštite svojih interesa.
Plaća li iznajmljivač bilo kakav porez na dohodak od najma u Dubaiju?
U Ujedinjenim Arapskim Emiratima nema poreza na imovinu i porez na dohodak. Dakle, posjedovanje nekretnina u Dubaiju, kao ni primanje prihoda, primjerice, od najamnine, ne povlači nikakve porezne posljedice za vlasnika u nadležnosti UAE. Međutim, mora se razumjeti da je vlasnik nekretnine odgovoran za pravilno održavanje i da mora platiti troškove njenog održavanja (naknade za održavanje), koje je utvrdilo društvo za upravljanje. U pravilu se takva plaćanja naplaćuju godišnje godišnje unaprijed, a za Dubai, ovisno o projektu, iznose negdje između 20 i 80 dolara po četvornom metru. m godišnje. 
Kako je nekretnina za najam u Dubaiju?
Općenito govoreći, postupak iznajmljivanja nekretnina u Dubaiju u većini slučajeva je sljedeći:
1. Vlasnik zemljišta, ili uz pomoć agencije za nekretnine, traži stanara.
2. Kad se stanar nađe, zakupodavac potpiše ugovor o najmu koji odražava sve parametre transakcije, posebno:
- cijena najma i uvjeti plaćanja,
- rok najma i uvjeti njegovog produženja,
- dodatne troškove povezane s radom nekretnine i njihovom raspodjelom između strana,
- odgovornost stranaka u slučaju neispunjavanja uvjeta iz ugovora.
3. Prilikom potpisivanja ugovora, najmoprimac plaća najamninu za godinu (obično čekom), kao i sigurnosni depozit (obično 5% godišnje najamnine).
4. Nakon plaćanja stanara, posjednik mu daje ključeve, privjeske za ključeve, pristupne kartice itd., Potrebne za nesmetan pristup iznajmljenim prostorima i pripadajućoj infrastrukturi (bazen, teretana itd.), Kao i kopije dokumenata ( potvrda o vlasništvu, putovnica vlasnika itd.) koju je najmoprimac trebao povezati vodom, strujom, klima uređajem, telefonom, Internetom itd.
Kako se vrši najam nekretnina u Dubaiju?
Na tržištu najma u Dubaiju, kao i u ostatku UAE-a, uobičajeno je plaćati najam godinu dana unaprijed. U pravilu se sva plaćanja vrše putem bankovnih čekova. Ovisno o uvjetima ugovora, godišnji iznos najma plaća se jednim ili više čekova. U potonjem slučaju čekovi su datirani prema budućim datumima. Na primjer, ako je broj provjera 4, datumi provjera odgovarat će datumima u budućnosti svakog tromjesečja, a ako je broj provjera 12, oni će se datirati u intervalima od mjesec dana. Prema tome, na datum naveden na čeku, posjednik ga može predati u banku i primiti novac s računa stanara. Izdavanje nezaštićenih čekova u UAE-u je kazneno djelo, pa je plaćanje čekovima, iako ne daje 100-postotno jamstvo najma, prilično pouzdan i prikladan način plaćanja.
Može li iznajmljivač koji nije rezident UAE dobiti novac čekom? 
Treba imati na umu da je razdoblje u kojem se može predati ček za plaćanje 6 mjeseci, nakon čega "izgara". Ako je ček napisan na ime pojedinca i na njemu nema oznake samo na bankovnom računu primatelja, tada osoba navedena na čeku, bez obzira na rezidentsku vizu, može primiti gotovinu u bilo kojoj poslovnici banke izdavateljice. Inače, ili ako je ček napisan na ime tvrtke, novac na njemu može se dobiti samo na bankovnom računu, a račun mora biti otvoren u nekoj od banaka u UAE. Status boravka također nije potreban. Mnoge banke u UAE lako otvaraju račune za nerezidente (uključujući strane kompanije).
Procedura otvaranja bankovnog računa traje manje od sat vremena, a minimalni uvjeti za polaganje novca na račun da ga otvorite trenutno su 10 tisuća dirhama iz UAE (oko 2750 USD).
Ako navedene mogućnosti najma nisu prikladne za zakupodavca, on može sklopiti ugovor s agencijom za nekretnine putem koje je izvršena najamnina. Tada se čekovi mogu izdati na ime agencije, a nakon primanja novca od njih, agencija ih prenosi (ili ih prenosi u gotovini) najmodavcu. Glavna stvar u ovom slučaju je kompetentno pristupiti pitanju izbora tvrtke partnera.
Tko plaća agenciju za promet nekretninama?
Kad je posrednik u transakciji agencija za promet nekretninama, plaćaju mu proviziju. Prema postojećoj praksi, stanar plaća proviziju agenciji za nekretnine. Obično je to 5% godišnjeg iznosa najamnine. Agencijske usluge završavaju nakon potpisivanja ugovora o zakupu. Ako zakupodavcu trebaju dodatne usluge agencije (zastupanje njegovih interesa u UAE tijekom trajanja zakupa, prihvaćanje plaćanja stanara, plaćanje troškova održavanja nekretnina, itd.), Njihov trošak dodatno se pregovara.
Tko plaća rad i održavanje iznajmljene imovine?
Stanar i posjednik mogu se dogovoriti o bilo kakvim uvjetima najma, međutim, u pravilu, posjednik je odgovoran za plaćanje troškova održavanja (naknade za održavanje) i remont imovine. Sve tekuće troškove povezane s poslovanjem zakupljenog objekta, kao što su: plaćanje vode, struje, klima uređaja, telefona, internetske veze itd., Kao i tekući popravak nekretnine, snosi stanar. Nadalje, stanar povezuje komunalije od odgovarajućih dobavljača samostalno i u svoje ime. Stanar plaća i tzv "Stambena naknada" (stambena naknada), što je komunalna naknada od 5% godišnje stanarine. Naknadu naplaćuje Dubai električna i vodna uprava (DEWA) u jednakim obrocima tijekom cijele godine, zajedno s plaćanjima za struju i vodu. Ako jedinica nekretnine nije priključena na vodu i električnu energiju (tj. Nije naseljena), tada se stambeni porez ne naplaćuje. Unatoč činjenici da je porez na stan uveden davno, do sada nije općenito naplaćivan i još uvijek nije uključen u mnoge DEWA račune.
Je li moguće unajmiti nekretnine u Dubaiju bez agenata?
Gotovo nijedna transakcija nekretnina, uključujući njezin zakup, nije završena bez agenata u Dubaiju, kao ni u ostatku svijeta. Upravo u agencijama za nekretnine najčešće se prijavljuju klijenti koji žele unajmiti, unajmiti, kupiti ili prodati nekretnine. Radeći na tržištu, agenti, kao nitko drugi, posjeduju informacije o tome tko, što i koliko želi unajmiti, unajmiti, prodati ili kupiti. Međutim, daleko od toga da su svi profesionalni sudionici na tržištu uredno registrirani i legalno posluju.
Koji su zahtjevi za agente za nekretnine u Dubaiju?
Prije svega, treba imati na umu da, u skladu sa Naredbom predsjednika Odjela za zemljište u Dubaiju br. 85 iz 2006. godine, sve agencije za promet nekretninama koje posluju u Dubaiju moraju imati licencu za odgovarajuću vrstu djelatnosti i moraju biti upisane u poseban registar Regulatornog tijela za tržište. Dubai nekretnine (RERA). Budući da poslovni subjekti u UAE nemaju univerzalnu pravnu sposobnost, dozvoljena vrsta aktivnosti mora biti jasno naznačena u licenci. Na primjer, za posredovanje u lizingu, ovu bi aktivnost trebalo izravno navesti u licenci.
Istovremeno, svi zastupnici tvrtke moraju proći odgovarajući tečaj i dobiti osobne brokerske kartice s pojedinačnim brojem. Takve su mjere prvenstveno usmjerene na zaštitu prava i interesa klijenata i osmišljene su da minimiziraju mogućnost prijevara od strane agenata. PR
Sve dodatne informacije možete dobiti od stručnjaka tvrtke IMEX Real Estate na tel. u Moskvi +7 495 9842053, besplatni broj u UAE 800-IMEX (800-4639) ili slanjem zahtjeva putem e-maila [email protected]
