NAJBOLJE POSTAVLJANA PITANJA ODGOVARAJU SPECIJALISTI IMEX NEKRETNINE
DMITRY OSIGURANJE, agent za promet nekretninama u IMEX Nekretnine
"Dubai je grad posjetitelja. Više od 90% od gotovo dva milijuna stanovnika metropole su iseljenici. Malo njih si može priuštiti kupnju vlastitog stambenog prostora, ali svi trebaju negdje živjeti, raditi i opustiti se. Stoga je tržište najma vrlo razvijeno. To zauzvrat, nekretnine u Dubaiju čine privlačnom s gledišta ulaganja jer su prihodi od najma dva do tri puta veći nego na razvijenim tržištima, a nema poreza na dohodak niti poreza na nekretnine. "
Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Dubaiju?
Građani stranih država koji nisu članovi Vijeća za arapsku zaljevsku suradnju (GCC) imaju pravo na potpunu vlasništvo nad nekretninama u Dubaiju ("slobodno državo") samo na posebno određenim teritorijima, u takozvanim slobodnim zonama. Popis takvih zona utvrđen je Uredbom vladara u Dubaiju br. 3 iz 2006. godine. Oni uključuju gotovo cijeli teritorij "novog Dubaija", uključujući tako popularna područja kao što su Marina Marina, Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers i drugi.
Je li potrebna registracija nekretnina u Dubaiju i tko je u nju uključen?
Registracijom prava na nekretninama u Dubaiju upravlja Dubai Land Department. Danas se imovinska prava, dugoročni najmovi, zalozi za nekretnine i druge transakcije podliježu upisu u odgovarajući registar. Registracija se vrši na gotovim objektima i objektima koji su pušteni u pogon, te na gradilištima („van plana“). U prvom slučaju vlasnik dobiva potvrdu o registraciji nekretnine (vlasnički list), a u slučaju registracije imovine koja još nije dovršena (registracija Oqood) - inicijalni ugovor o kupoprodaji (inicijalni ugovor o prodaji). Prilikom upisa vlasništva u Dubai Land Departmentu plaća se kotizacija u iznosu od 2% od vrijednosti nekretnine plus malo fiksno plaćanje za pripremu i ispis potrebnih dokumenata.
Koje poreze treba platiti vlasnik nekretnine u Dubaiju?
U Ujedinjenim Arapskim Emiratima nema poreza na imovinu i porez na dohodak. Dakle, posjedovanje nekretnina u Dubaiju, kao ni primanje prihoda, primjerice, od najamnine, ne povlači nikakve porezne posljedice za vlasnika u nadležnosti UAE.
Međutim, mora se shvatiti da je vlasnik nekretnine odgovoran za pravilno održavanje i dužan je platiti troškove njenog održavanja (tzv. Naknade za održavanje ili naknade za usluge) koje je utvrdilo društvo za upravljanje ili udruženje vlasnika kuća (ako je takva udruga već stvorena). U pravilu se takva plaćanja naplaćuju godišnje godišnje unaprijed, a za Dubai, ovisno o projektu, iznose negdje između 20 i 80 dolara po četvornom metru. m godišnje.
Kako se kupuje nekretnina u Dubaiju?
Općenito govoreći, postupak kupovine nekretnine u Dubaiju u većini slučajeva je sljedeći:
- Kupac odabire nekretninu koju želi kupiti.
- Prodavač i kupac potpisuju ugovor o prodaji koji odražava sve parametre transakcije, posebno:
- vrijednost stečene imovine,
- dodatna plaćanja povezana s transakcijom (agencijske provizije, plaćanja programeru, registracijska naknada, nadoknade prodavaču unaprijed plaćene troškove održavanja itd.),
- razdoblje u kojem transakcija kupnje i prodaje mora biti dovršena,
- uvjeti i postupak za naseljavanje,
- odgovornost stranaka u slučaju neispunjavanja uvjeta iz ugovora.
- Kupac prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora s prodavateljem polaže depozit (obično 10% vrijednosti stečene imovine).
- Prodavatelj sastavlja dozvolu od programera za prodaju svoje imovine (No Objection Certificate, NOC), koja je potrebna za registraciju transakcije u Dubai Land Departmentu.
- Nakon dobivanja dozvole za prodaju, prodavatelj i kupac upisuju nekretninu na ime novog vlasnika u zemljišnom odjelu. Obično se u trenutku registracije podmire i transakcije.
Može li vlasnik nekretnine u Dubaiju to iznajmiti?
Odnosi između iznajmljivača i stanara u Dubaiju regulirani su Zakonom br. 26 iz 2007. godine, kao i njegovim izmjenama i dopunama. Prema važećem zakonodavstvu, svaki vlasnik nekretnina na području Dubajskog Emirata ima pravo davati svoju nekretninu u zakup na najmanje jednu godinu. U slučaju davanja u zakup na razdoblje kraće od godine dana, takav se najam smatra kratkoročnim i zahtijeva od vlasnika odgovarajuću licencu (za djelatnosti hotela ili hotelskih apartmana). U ovom se slučaju vlasnici obično obraćaju licenciranoj kompaniji za upravljanje koja svoju imovinu prenosi na upravljanje i koja već u svoje ime iznajmljuje nekretnine.
Koliki prihod od najma može očekivati vlasnik nekretnine u Dubaiju?
Ako govorimo o prosječnim tržišnim pokazateljima trenutnog povrata ulaganja u nekretnine, onda je za stanovanje u Dubaiju danas pokazatelj neto prihoda od najma (odnosno prihoda umanjenog za troškove servisiranja nekretnina) u prosjeku 5-10% godišnje.
Rast profitabilnosti je zbog razlika u vrsti i kategoriji nekretnina, njenom položaju i troškovima usluga. Štoviše, skuplje ekskluzivne nekretnine u pravilu daju manji povrat u obliku prihoda od najma od masovnog stanovanja u pristupačnim projektima.
Što se tiče tržišta uredskih nekretnina, danas su takve investicije manje atraktivne u pogledu prihoda od najma od kupovine stanova. Iznajmljivanje maloprodajnog prostora (koji uključuje ne samo trgovine, već i uslužne punktove, kafiće, restorane itd.) Potencijalno može ostvariti veće prihode (do 15%), međutim, to ovisi o parametrima same nekretnine, i od vanjskih čimbenika.
Postoje li ograničenja troškova najma u Dubaiju?
Sklapanjem ugovora o zakupu nekretnina, strane u transakciji imaju pravo ugovoriti sve uvjete koji nisu u suprotnosti s trenutnim zakonodavstvom.
Ne postoje izravna ograničenja cijene najma, što je naznačeno u ugovoru između najmodavca i najmoprimca. Međutim, postoje zakonski utvrđena ograničenja povećanja troškova najma prilikom obnavljanja ugovora za sljedeći rok. Tako, na primjer, u vezi sa stambenim nekretninama, postoji pravilo prema kojem posjednik nema pravo povećati najamninu ako je od zaključenja prvobitnog ugovora prošlo manje od dvije godine. Pored toga, prilikom revizije zakupa prema gore, stanodavac bi se trebao voditi indeksom ureda za upravljanje nekretninama u Dubaiju (RERA), koji odražava prosječne cijene najma za različite vrste stanovanja, ovisno o području.
Koji su zahtjevi za stanare u Dubaiju?
Najmoprimac nekretnina u Dubaiju (ako ne govorimo o kratkoročnom najmu stana) može biti samo pojedinac ili pravna osoba sa statusom prebivališta u Ujedinjenim Arapskim Emiratima. Odnosno, ugovor o zakupu može se zaključiti samo s državljaninom UAE-a ili zemlje koja je član Vijeća za suradnju arapskih država Perzijskog zaljeva, ili s inozemstvom s rezidentnom vizom.
Prema tome, zakupac je pravna osoba, mora imati odgovarajuću registraciju u UAE. To može biti lokalna organizacija, tvrtka registrirana u slobodnoj ekonomskoj zoni ili podružnica (predstavništvo) strane tvrtke.
Je li potrebna registracija ugovora o najmu nekretnina u Dubaiju i tko je u nju uključen?
U skladu sa zakonima Emirata Dubaija, svi najmovi nekretnina na njenom teritoriju moraju biti propisno registrirani. Registracijom ugovora o zakupu upravlja Ured za upravljanje nekretninama u Dubaiju (RERA). Agencija je posebno za te svrhe stvorila sustav Ejari koji omogućava registraciju ugovora putem interneta. Internetska registracija na web mjestu Ejari jednostavna je, zahtijeva minimalno tehničko znanje i uključuje uvođenje samo osnovnih podataka o ugovoru o najmu, što uključuje: podatke o nekretnini i sudionicima u transakciji, kao i uvjete ugovora. Svakom registriranom ugovoru dodjeljuje se jedinstveni barkod za vrijeme trajanja njegove valjanosti.
Registracija je besplatna, i zakupnik i najmoprimac mogu prijaviti zakup. Do sada je utvrđena odgovornost za nepoštivanje zahtjeva obvezne registracije, ali prema odredbama zakona, svi sudionici u transakcijama koji nisu registrirani automatski se uskraćuju za pravo da se obrate pravosudnim i državnim tijelima radi zaštite svojih interesa.
Kako je nekretnina za najam u Dubaiju?
Općenito govoreći, postupak iznajmljivanja nekretnina u Dubaiju, u većini slučajeva, je sljedeći:
- Stanodavac ili uz pomoć agencije za nekretnine traži stanara.
- Kada se stanar pronađe, zakupodavac potpiše ugovor o najmu koji odražava sve parametre transakcije, posebno:
- cijena najma i uvjeti plaćanja,
- rok najma i uvjeti njegovog produženja,
- dodatne troškove povezane s radom nekretnine i njihovom raspodjelom između strana,
- odgovornost stranaka u slučaju neispunjavanja uvjeta iz ugovora.
- Prilikom potpisivanja ugovora najmoprimac plaća najamninu za godinu (obično čekom), kao i sigurnosni depozit (obično 5% godišnje najamnine).
- Nakon što primi uplatu od stanara, iznajmljivač mu daje ključeve, sitnice, pristupne kartice itd., Potrebne za nesmetan pristup iznajmljenim prostorijama i pripadajućoj infrastrukturi (bazen, teretana, itd.), Kao i kopije dokumenata (potvrda o nekretninu, putovnicu vlasnika itd.) koju zakupac traži za spajanje vode, struje, klimatizacije, telefona, interneta i drugih usluga.
Kako se plaća najamnina za nekretninu u Dubaiju?
Na tržištu najma u Dubaiju, kao i u ostatku UAE-a, uobičajeno je plaćati najam godinu dana unaprijed. U pravilu se sva plaćanja vrše putem bankovnih čekova. Ovisno o uvjetima ugovora, godišnji iznos najma plaća se jednim ili više čekova. U potonjem slučaju čekovi su datirani prema budućim datumima. Na primjer, ako je broj provjera 4, datumi provjera odgovarat će datumima u budućnosti svakog tromjesečja, a ako je broj provjera 12, oni će se datirati u intervalima od mjesec dana. Prema tome, na datum naveden na čeku, zakupodavac ga može predati u banku i primiti novac s računa stanara. Izdavanje nezaštićenih čekova u UAE-u je kazneno djelo, pa je plaćanje čekovima, iako ne daje 100-postotno jamstvo najma, prilično pouzdan i prikladan način plaćanja.
Može li iznajmljivač koji nije rezident UAE dobiti novac na čeku?
Treba imati na umu da je razdoblje u kojem se može predočiti ček za plaćanje 6 mjeseci, nakon čega se isti poništava. Ako je ček napisan na ime pojedinca i na njemu nema oznake samo na bankovnom računu primatelja, tada osoba navedena na čeku, bez obzira na rezidentsku vizu, može primiti novac u bilo kojoj poslovnici banke izdavateljice. Inače, ili ako je ček napisan na ime tvrtke, novac na njemu može se dobiti samo na bankovnom računu, a račun mora biti otvoren u nekoj od banaka u UAE. Status boravka također nije potreban. Mnoge banke u UAE lako otvaraju račune za nerezidente (uključujući strane kompanije). Procedura otvaranja računa u banci traje manje od sat vremena, a minimalni zahtjevi za polaganje novca na račun da biste ga otvorili trenutno su 5 tisuća dirhama (oko 1400 USD).
Ako navedene mogućnosti najma nisu prikladne za zakupodavca, on može sklopiti ugovor s agencijom za nekretnine putem koje je izvršena najamnina. Tada se čekovi mogu izdati na ime agencije, a nakon primanja novca od njih, agencija ih prenosi (ili ih prenosi u gotovini) najmodavcu. Glavna stvar u ovom slučaju je kompetentno pristupiti pitanju izbora tvrtke partnera.
EDUARD BURAKOV, agent za nekretnine, IMEX nekretnine
"Dubai je svjetski poznata cjelogodišnja turistička destinacija za obiteljski i aktivni odmor. Ima toplu sunčanu klimu, bijele pješčane plaže i, naravno, more. Danas se oni koji žele živjeti u Dubaiju pridružuju sve više i više, jer osim svih čari Danas je Dubai također moderna metropola, s obzirom da let za Dubai iz, recimo, Moskve traje samo 5 sati, a oba grada su u istoj vremenskoj zoni, postaje jasno da postoji interes za takvim ulaganjima Torons naše sunarodnjake ".
Tko plaća agenciju za promet nekretninama?
Kad je posrednik u transakciji agencija za promet nekretninama, plaćaju mu proviziju. Prema postojećoj praksi, stanar plaća proviziju agenciji za nekretnine. Obično je to 5% godišnjeg iznosa najamnine. Agencijske usluge završavaju nakon potpisivanja ugovora o zakupu. Ako zakupodavcu trebaju dodatne usluge agencije (zastupanje njegovih interesa u UAE tijekom trajanja zakupa, prihvaćanje plaćanja stanara, plaćanje troškova održavanja nekretnina, itd.), Njihov trošak dodatno se pregovara.
Tko plaća rad i održavanje iznajmljene imovine?
Stanar i posjednik mogu se dogovoriti o bilo kakvim uvjetima najma, međutim, u pravilu, posjednik je odgovoran za plaćanje troškova održavanja (naknade za održavanje / naknade za usluge) i velike popravke imovine. Sve tekuće troškove povezane s poslovanjem zakupljenog objekta, kao što su: plaćanje vode, struje, klima uređaja, telefona, internetske veze itd., Kao i tekući popravak nekretnine, snosi stanar.
Nadalje, stanar povezuje komunalije od odgovarajućih dobavljača samostalno i u svoje ime. Stanar plaća i tzv. „Stambenu naknadu“, koja je komunalna naknada od 5% godišnje stanarine. Naknadu naplaćuje Dubai električna energija i voda (DEWA) u jednakim obrocima tijekom cijele godine, zajedno s plaćanjima za struju i vodu. Ako jedinica nekretnine nije priključena na vodu i električnu energiju (tj. Nije naseljena), tada se stambeni porez ne naplaćuje. Unatoč činjenici da je porez na stan uveden davno, do sada nije općenito naplaćivan i još uvijek nije uključen u mnoge DEWA račune.
Je li moguće u Dubaiju učiniti bez agenata u transakcijama s nekretninama?
Gotovo nijedna transakcija nekretnina nije dovršena bez agenata u Dubaiju, kao ni u ostatku svijeta.Upravo u agencijama za nekretnine najčešće se prijavljuju klijenti koji žele unajmiti, unajmiti, kupiti ili prodati nekretnine. Radeći na tržištu, agenti, kao nitko drugi, posjeduju informacije o tome tko, što i koliko želi unajmiti, unajmiti, prodati ili kupiti. Međutim, daleko od toga da su svi profesionalni sudionici na tržištu uredno registrirani i posluju legalno.
Koji su zahtjevi za agente za nekretnine u Dubaiju?
Prije svega, treba imati na umu da, u skladu sa Naredbom predsjednika Odjela za zemljište u Dubaiju br. 85 iz 2006. godine, sve agencije za promet nekretninama koje posluju u Dubaiju moraju imati dozvolu za odgovarajuću vrstu djelatnosti i moraju biti upisane u poseban registar Regulatornog ureda Dubai tržište nekretnina (RERA). Budući da poslovni subjekti u UAE nemaju univerzalnu pravnu sposobnost, dozvoljena vrsta aktivnosti mora biti jasno naznačena u licenci. Na primjer, za posredovanje u prodaji, kupnji ili zakupu ove vrste aktivnosti moraju biti izričito navedene u licenci. Istovremeno, svi zastupnici tvrtke moraju proći odgovarajući tečaj i dobiti osobne brokerske kartice s pojedinačnim brojem. Takve su mjere prvenstveno usmjerene na zaštitu prava i interesa klijenata i osmišljene su da minimiziraju mogućnost prijevara od strane agenata.
Zašto je važno da je agent pravilno registriran?
Tržište nekretnina u Dubaiju je multinacionalno. Kupci, prodavači, stanodavci i zakupci obično su strani državljani. Gdje mogu tražiti jedni druge u slučaju da nešto pođe po zlu? Stoga je agencija za nekretnine sa sjedištem u Dubaiju ozbiljan jamac transakcije. Uz to, važan čimbenik su i zahtjevi zakona koji u 100% vlasništvu takve tvrtke imaju lokalni stanovnici - građani UAE.
Zapravo, u većini slučajeva agencija za nekretnine djeluje kao treća osoba u transakciji između prodavatelja i kupca, jamčeći interese oboje. Primjerice, u pravilu je agencija ta koja prihvaća depozit od kupca i čuva ga do konačne namire i registracije transakcije. Kupcu ovo jamči povrat depozita ako se transakcija ne dogodi po krivici prodavatelja. A prodavač, zauzvrat, može računati na plaćanje iznosa depozita kao naknadu ako se transakcija ne dogodi zbog krivnje kupca.
