Danas će advokat Isa Bin Hyder, osnivač i izvršni direktor Bin Haidar advokata i pravnih savjetnika, pružiti pojašnjenja o zakonima koji reguliraju odnose između iznajmljivača i stanara u Dubaiju.
Njegov visosti, šeik Mohammed bin Rashid Al Maktoum, kao vladar Dubaija, donio je Zakon br. 26 iz 2007. za reguliranje odnosa između stanara i iznajmljivača u Dubaiju.
Spomenuti zakon donesen je u svjetlu članaka uključenih u Federalni zakon br. 5 iz 1985. o leasingu i civilnim transakcijama koje je izdala Vlada Ujedinjenih Arapskih Emirata i njegove izmjene i dopune; i savezni Zakon o dokazima br. 10 iz 1992; i Dekret br. 2 iz 1993. o osnivanju posebnog Pravnog odbora za rješavanje sporova između stanodavaca i stanara; i Zakon br. 16 iz 2007. koji se odnosi na uspostavljanje Organizacije za regulaciju tržišta nekretnina; svi su ovi članci zamijenjeni člancima 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 i 36, u skladu sa Zakonom br. 33 iz 2008. Odjeljak 1. ovog zakona propisuje da se zakon treba zvati "Zakon br. 26 iz 2007. o uređivanju odnosa između posjednika i stanara nekretnina u Emiratu Dubai".
Članak 2. (zamjenjuje se) definira značenje riječi i izraza koji se koriste u daljnjem tekstu i propisuje da se riječ "Emirat" treba koristiti usko i samo u značenju "emirat Dubaija", odnosno da bi zakon trebao upravljati samo nekretninama koja se nalaze u emiratu Dubai. A riječ "Odbor" znači pravni odbor koji se bavi rješavanjem sporova između posjednika i stanara, koji su identificirani kao posjednik i stanar. Istodobno, člankom 3. (izmijenjen) je određen opseg pravne valjanosti odredaba ovog zakona koje se primjenjuju na zemljišne parcele i nekretnine iznajmljene u Emiratu, s izuzetkom nekretnina koje su stvorile fizičke osobe - „pojedinci“ ili korporativna tijela - „službene agencije i korporacije "za besplatno preseljenje vlastitih zaposlenika.
Stavak "A" članka 4. (izmijenjen) pojašnjava da se odnos između zakupodavca i najmoprimca mora graditi u skladu s zakupom, koji uključuje opis zakupljene imovine, svrhu najma, valjanost i trošak zakupa, način plaćanja, ime vlasnika u slučaju ako potonji nije posjednik i imenovao je specijalizirano poduzeće za obavljanje poslova iznajmljivanja u svoje ime. Prema stavku "B" ovog članka, svi ugovori i svi njihovi dodaci moraju biti registrirani kod "Organizacije za regulaciju tržišta nekretnina", a člankom 5. propisana je potreba za određivanjem razdoblja najma. Ako to razdoblje nije unaprijed dogovoreno ili ako je teško odrediti trajanje zakupa, zakup mora biti ograničen na razdoblje određeno za plaćanje stanarine. U isto vrijeme, članak 6. uključuje koncept međusobne predložene potvrde obnove, propisujući da „ako je rok najma već istekao, a najmoprimac nastavlja živjeti u nekretnini bez prigovora najmodavca, takav ugovor treba smatrati produženim na isti "i za isto razdoblje ili godinu dana, ovisno o tome koji je period kraći."
S druge strane, članak 7. upozorava obje strane ugovora da jednostrano raskinu zakup i zabranjuje jednostrano otkazivanje ugovora tijekom njegovog trajanja, jer se takav otkaz mora dogoditi sporazumno, u skladu s odredbama ovog zakona.
Iako se u članku 8. predviđaju zakupci, u slučajevima kada Zakon ili najmodavac dopušta glavnom najmoprimcu da zakupljenu jedinicu nekretnine da glavnom najmoprimcu, svi takvi odnosi podliježu istim uvjetima kao i glavni zakup.
Slijedom toga, podstanar nema pravo zadržati se u zakupljenoj nekretninskoj jedinici nakon isteka najma, osim ako najmodavac izričito ne pristane produžiti ovaj zakup.
Stavak "A" članka 9. propisuje da su obje strane dužne odrediti cijenu najma. Ako je taj uvjet zapostavljen ili ga je bilo teško dokazati, tada bi se cijena najma trebala odrediti u skladu s cijenama drugih sličnih jedinica nekretnina, a stranka koja tu vrijednost utvrđuje u skladu sa stavkom "B" ovog članka, trebao bi biti spomenuti Odbor , kao kriteriji za periodično povećanje troškova najma, koji odgovaraju koeficijentu inflacije i ekonomskoj situaciji u Emiratu, ili bilo koji drugi čimbenici koje Odbor smatra potrebnim, bit će uzeti u obzir. S tim u vezi, ovaj Odbor također bi trebao sudjelovati u utvrđivanju kriterija za povećanje troškova najma, koji bi trebao biti sukladan općoj ekonomskoj situaciji, u skladu s člankom 10. ovog zakona. U isto vrijeme, članak 11. propisuje stanarska prava u pogledu pogodnosti koje nudi u nekretnini koju iznajmljuje, poput parkirališta za automobile, bazena i tako dalje. A članak 12. opisuje način i vrijeme određivanja troškova najma. Ako nije sklopljen ugovor, plaćanje se mora izvršiti u četiri jednaka dijela tijekom godine. Članak 13. (dopunjen) omogućava obema stranama da izmijene uvjete ugovora ili povećaju / smanje troškove najma. U slučaju da nema ugovora, ovaj Odbor utvrđuje fer vrijednost. U ovoj situaciji, svaka stranka koja želi podnijeti izmjenu ili ispravak dužna je o tome obavijestiti drugu stranu najmanje 90 dana unaprijed, osim ako se drugačije dogovore u skladu s člankom 14. Osim toga, člankom 15. utvrđeno je da zakupodavac mora da preda jedinicu nekretnine u ispravnom stanju na uporabu, osim ako nije postojao preliminarni dogovor o njenom davanju stanaru bez konačne dorade, tako da ga stanar radi sam. Nadalje, člankom 16. propisano je da najmodavac mora povremeno obavljati redovite i kozmetičke popravke bez promjene uvjeta za iznajmljivanje imovine ili kršenja, iz bilo kojeg razloga, uvjeta korištenja stanara prostora koje mu je dao u zakup (članak 17.).
S druge strane, posjednik mora dati suglasnost stanaru kako bi se ovaj mogao predstavljati u službenim tijelima, dobivajući dozvole za ukrasne ili popravne radove, osiguravajući da ti radovi ne oštete građevinske konstrukcije nekretnine. Istovremeno, članak 19. obvezuje stanara da najam plati na vrijeme i omogućuje najmodavcu da uz stanar uzme novčani depozit kao jamstvo za popravne radove na nekretninama (članak 20.). Također, člankom 21. propisano je da je zakupac dužan vratiti zakupljenu imovinu u onom stanju u kojem je prvobitno primljen, osim prirodne fizičke amortizacije, istovremeno s plaćanjem svih potrebnih naknada i dažbina u skladu s člankom 22.
U isto vrijeme, članak 23. upozorava stanara da ne preduzme bilo kakva poboljšanja koja je utvrdio tijekom odlaska iz iznajmljenih prostorija, osim ako se obje strane ne dogovore drugačije. Nadalje, član 24. upozorava stanara na prijenos ili zakup iznajmljenih prostora nekome, osim ako nije dobio pismeno odobrenje zakupodavca. S druge strane, člankom 25. definirani su slučajevi u kojima najmoprimac mora imati pravo napustiti zakupljenu imovinu prije isteka zakupa, na primjer, nemogućnost plaćanja zakupa nakon primitka upozorenja, ili davanje u zakup iznajmljenih prostora bez znanja vlasnika nekretnine, ili korištenje zakupljenih prostora u nezakonite svrhe ili njegovu upotrebu na način koji narušava javni red i društvenu etiku ili ako najmoprimac napusti zakup Ova prostorija za potrebe svog poslovanja, bez naseljavanja u njoj, ili ako je unajmljena imovina u stanju blizu uništavanja, ili ako se stanar ne pridržava zakonom propisanih uvjeta, ili ako arhitektonski razvoj Emirata zahtijeva da se unajmljena imovina uništi.
Upozorenje u vezi sa svime navedenim treba poslati putem javnog bilježnika ili preporučenom poštom. Osim toga, vlasnik također može zatražiti puštanje jedinice nekretnine na kraju zakupa, ako je to potrebno za rušenje ili rekonstrukciju zgrade, ili ako je potrebno unaprijediti unajmljene prostore ili ako posjednik želi iskoristiti nekretninu u zakupu ili je prenijeti nekome iz njihove bliske rodbine. U ovom slučaju, posjednik je dužan obavijestiti stanara o razlozima zbog kojih mora napustiti prostor najmanje 12 mjeseci prije datuma planiranog odlaska iz iznajmljenih prostorija, na isti način kao što je gore navedeno.
Ako je spomenuti Odbor dao zakupodavcu pravo da popravi unajmljenu imovinu koju namjerava koristiti za svoje potrebe ili za potrebe svoje uže obitelji, tada zakupodavac nema pravo da ovu nekretninu da u zakup trećoj osobi, a to može učiniti samo istekom dvogodišnjeg razdoblja, ako je ovo stambeno zbrinjavanje, i trogodišnjeg razdoblja, ako se imovina koristi u druge svrhe, od trenutka potvrde sanacijskih radova, a osim ako ovlašteni Odbor ne odluči drugačije. Uz gore navedene slučajeve, stanar može podnijeti zahtjev Odboru za odluku o isplati nadoknade za nastale gubitke.
S druge strane, član 27. predviđa da zakup ne može biti raskinut zbog smrti najmodavca ili najmoprimca, a zakup mora nastaviti s primateljima. Ako nasljednici najmoprimca inzistiraju na raskidu zakupa, ugovor se može raskinuti trideset dana nakon što od njih primi pisanu obavijest koja je poslana najmodavcu ili na kraju ugovora, ovisno o tome koji je datum bliži.
Odjeljak 28. propisuje da najmoprimac ne može trpjeti štetu u prijenosu vlasništva nad nekretninom na drugog vlasnika, pod uvjetom da se datumi najma moraju utvrditi s prethodnim vlasnikom koji je svoju imovinu prodao drugom vlasniku.
U isto vrijeme, članak 29. (izmijenjen) zakupcu daje pravo na povratak na istu jedinicu stanovanja u slučaju da je zakupnik izvršio veći popravak i potpunu obnovu, odnosno uobičajeni popravak, u unajmljenom kućištu nakon uspostavljanja nove cijene najma. Stoga najmoprimac mora imati pravo prvenstva da unajmljuje istu nekretninu, pod uvjetom da potvrdi svoju želju da iznajmi ovu nekretninu u roku od trideset dana od primitka zakupodavca obavijesti o toj nekretnini.
Nadalje, članak 30. štiti podstanara od otkazivanja najma ako je ugovor koji je sastavio glavni stanar potvrdio zakupodavac. I članak 31. obvezuje stanara da utvrdi troškove najma, čak i ako je zakupnik pokrenuo tužbu za oslobađanje imovine tijekom trajanja cjelokupnog zahtjeva, sve dok se ne donese sudski nalog.
Članak 32. omogućuje obema stranama da se dogovore o arbitraži i ovlašćuje nadležni Odbor da donese bilo kakve interne odluke u vezi s povratkom prava obje stranke dok se arbitražom ne donese konačna odluka. Nadalje, član 33 daje ovlaštenje odgovarajućem Odboru da imenuje arbitre na zahtjev bilo koje stranke, s obzirom da njihov broj mora biti jednak ili dopuni unaprijed dogovoreni iznos. Osim toga, člankom 34. zabranjeno je zakupodavcu da isključuje komunalije u nekretninama ili da stanarima ograniči njihov pristup. U ovom slučaju najmoprimac može podnijeti žalbu policiji ili nadležnom Odboru, dok članak 35 propisuje kako provoditi odluke o oslobađanju nekretnina putem ovog Odbora koji je dužan podnijeti zahtjev Odjelu za provođenje zakona u Dubaiju da ojača i provede svoje odluke.
U stvari, ovaj dopunjeni zakon pojasnio je mnoga stajališta koja se odnose na najamne odnose u Dubaiju i u potpunosti je osigurao načine za uspostavljanje odnosa najamnine između posjednika i stanara, kao i metode za određivanje cijene najma, prava i obveza stranaka. I usprkos činjenici da zakon propisuje da se "ugovor smatra vezom strana koje su ga zaključile", ovaj Zakon intervenira u zaštiti prava svake stranke tako da ga druga strana ne iskorištava.
Slijedom toga, vlasnik nekretnine ne može pokazati svoju aroganciju prema svojoj nekretnini i jednostrano raskinuti zakup, promijeniti razdoblje najma i njegovu vrijednost, a također i iseliti najmoprimca u bilo koje pogodno vrijeme za njega. Zbog toga je ovaj izmijenjeni Zakon donesen kako bi se stabilizirali odnosi lizinga i prisilili sve stranke na pravdu, uspostavljanjem nepristrasnih pravila za sve, koja su naprijed navedena, s ciljem reguliranja leasing odnosa kako bi sve strane mogle živjeti u miru i sigurnosti, i gdje bi svaka stranaka, imao bih pravo na sretno prebivalište u ovom emiratu, koji cvjeta pod mudrim vodstvom svoga vladara - šeika Mohameda bin Rashida Al Maktouma, koji je izdao ovaj zakon i njegove amandmane. Nadamo se da će se slični zakoni pojaviti i u ostalim emiratima UAE-a kako bi svi ljudi mogli uživati u boravku u ovoj gostoljubivoj i sigurnoj zemlji.
