Nastavljamo niz članaka o pitanjima stjecanja nekretnina u Dubaiju. Nije tajna da običnom kupcu nije lako upravljati proceduralnim aspektima. Uz to, cijena izdanja je prilično visoka, a mogući rizici tijekom izvršenja transakcije trebaju biti minimalni. Danas ćemo detaljno pogledati postupak kupnje nekretnine u Dubaiju i pokušati što detaljnije obraditi sve važne aspekte. 
Naši sunarodnici koji odluče kupiti nekretninu u UAE trebali bi imati na umu da u Ujedinjenim Arapskim Emiratima još uvijek ne postoji opći savezni zakon o području nekretnina. Svaki od sedam emirata neovisno regulira sva pitanja vezana za tržište nekretnina na svom području. Najprogresivniji u tom smjeru, tradicionalno, je Dubai.
Dubai ima najrazvijeniji i najtransparentniji zakonodavni okvir u području nekretnina. Prema zakonima Emirata Dubaija, državljani stranih država koje nisu članice Vijeća za arapsku zaljevsku suradnju (GCC) imaju pravo izravno steći imovinu u Dubaiju u potpunom vlasništvu („freehold“) na posebno određenim teritorijima, u takozvanim slobodnim područjima.
Popis takvih zona utvrđen je Uredbom vladara u Dubaiju br. 3 iz 2006. godine. To uključuje gotovo cijeli teritorij "novog Dubaija", uključujući tako popularna područja kao što su Marina Marina, Palm Jumeirah, Emirates Living, Toranji Jumeirah Lakes, Downtown Dubai i drugi.
Prava na nekretninama upisuje u posebni registar Dubai Land Department, a vlasnicima se izdaje potvrda o registraciji (tzv. "Deed Title"). Registracija transakcija nekretnina vrši se u trenutku kontaktiranja Zemaljskog odjela kupca i prodavatelja, a kupcu se odmah izdaje potvrda o registraciji kojom se potvrđuje vlasništvo nad stečenom nekretninom. Ovaj postupak "trenutne" registracije maksimalno pojednostavljuje postupak kupnje i prodaje nekretnina i minimizira moguće rizike, kako od strane prodavatelja, tako i od kupca.
Ispunjavanje propisa nadzire regulatorno tijelo za tržište nekretnina u Dubaiju (RERA). Osobito je odgovoran za registraciju projekata nekretnina, kao i za obveznu registraciju programera, agencija za nekretnine i samih agenata.
Aktivnosti RERA-e primarno su usmjerene na zaštitu prava i interesa kupaca i prodavača, a osmišljene su da minimiziraju mogućnost prijevara od strane agenata. Provjera registracije bilo koje agencije za promet nekretnina i njenih agenata vrlo je jednostavna. Da biste to učinili, idite na službenu web stranicu RERA na www.rpdubai.com.
Općenito govoreći, postupak kupovine nekretnine u Dubaiju u većini slučajeva je sljedeći:
1. Kupac odabire nekretninu koju želi kupiti
Najlakši i najučinkovitiji način je kontaktirati neku od agencija za promet nekretninama koja posluje na tržištu u Dubaiju. Činjenica je da bez sudjelovanja agenata u Dubaiju, kao što doista i u ostatku svijeta, gotovo niti jedna transakcija nekretnina nije završena. Upravo u agencijama za nekretnine najčešće se prijavljuju klijenti koji žele unajmiti, unajmiti, kupiti ili prodati nekretnine. Radeći na tržištu, agenti, kao nitko drugi, posjeduju informacije o tome tko, što i koliko želi unajmiti, unajmiti, prodati ili kupiti. U većini slučajeva agencija za nekretnine djeluje kao treća osoba u transakciji između prodavatelja i kupca, jamčeći interese oboje. Međutim, mora se imati na umu da nisu svi profesionalni sudionici na tržištu uredno registrirani i djeluju legalno.
Prije svega, u skladu sa naredbom predsjednika Odjela za zemljišna putovanja u Dubaiju br. 85 iz 2006. godine, sve agencije za promet nekretninama koje posluju u Dubaiju moraju imati licencu za ovu vrstu djelatnosti i biti upisane u poseban registar Regulatorne uprave za tržište nekretnina u Dubaiju (RERA). Budući da poslovni subjekti u UAE nemaju univerzalnu pravnu sposobnost, dozvoljena vrsta aktivnosti mora biti jasno naznačena u licenci.
Na primjer, za posredovanje u prodaji, kupnji ili zakupu ove vrste aktivnosti moraju biti izričito navedene u licenci. Istovremeno, svi zastupnici tvrtke moraju proći odgovarajući tečaj i dobiti osobne brokerske kartice s pojedinačnim brojem.
2. Prodavatelj i kupac potpisuju ugovor o prodaji koji odražava sve parametre transakcije
Općenito, ugovor o prodaji nekretnine mora zadovoljiti sljedeće osnovne uvjete:
Da budem u zatvoru
Ovjera ugovora o kupnji i prodaji nekretnina u UAE nije potrebna, dovoljan je jednostavan pisani obrazac. Unatoč činjenici da je službeni jezik u UAE arapski, ugovori na engleskom su univerzalno priznati i prihvaćeni su bez prijevoda. Izuzetak je tužiteljstvo, policija i sudovi, gdje je prijevod na arapski jezik obavezan zahtjev.
Da bi sadržali glavne uvjete transakcije u ugovoru o prodaji nekretnine moraju biti naznačeni:
- predmet prodaje
- vrijednost stečene imovine,
- dodatna plaćanja povezana s transakcijom (provizija agenata, plaćanja programeru, kotizacija u Odjelu za zemljište, naknadu prodavatelja unaprijed plaćeni troškovi održavanja itd.),
- razdoblje tijekom kojeg se mora zaključiti transakcija prodaje, vrijeme i postupak donošenja nagodbe,
- odgovornost stranaka u slučaju neispunjavanja uvjeta iz ugovora.
Vrijedi napomenuti da u većini slučajeva nije potrebno sudjelovanje trećih pravnika u pripremi ugovora o prodaji nekretnina. U pravilu, kvalificirani zaposlenici agencije za promet nekretnina koja obavlja transakciju u potpunosti su u mogućnosti pripremiti takav ugovor na temelju standardnih obrazaca odobrenih i korištenih u aktivnostima tvrtke.
3. Kupac prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora polaže depozit (obično 10% vrijednosti stečene imovine)
Agencija za nekretnine obično prihvaća depozit od kupca i čuva ga do konačne namire i registracije transakcije u Odjelu za zemljište. Kupcu ovo jamči povrat depozita ako se transakcija ne dogodi po krivici prodavatelja. A prodavač, zauzvrat, može računati na plaćanje iznosa depozita kao naknadu ako se transakcija ne dogodi zbog krivnje kupca.
Tržište nekretnina u Dubaiju je multinacionalno. Kupci, prodavači, stanodavci i zakupci obično su strani državljani. Gdje mogu tražiti jedni druge u slučaju da nešto pođe po zlu? Stoga je agencija za nekretnine sa sjedištem u Dubaiju ozbiljan jamac transakcije. Uz to, važan čimbenik su i zahtjevi zakona koji u 100% vlasništvu takve tvrtke imaju lokalni stanovnici - građani UAE.
4. Prodavatelj sastavlja dozvolu od programera za prodaju njegove imovine (No Objection Certificate, NOC), koja je potrebna za registraciju transakcije u Dubai Land Departmentu.
Dopuštenje razvojnog programera (Nema prigovora, NOC) je, zapravo, potvrda o nedostatku prodavateljevog duga prema programeru. Registracija takve dozvole za prodaju nekretnina može potrajati od 1 dana do 2-3 tjedna, ovisno o programeru. Trošak takvog odobrenja, opet, ovisno o politici proizvođača, kreće se od 500 do 5000 dirhama iz UAE (otprilike 137 - 1370 USD).
5. Nakon dobivanja dozvole za prodaju, prodavatelj i kupac upisuju nekretninu na ime novog vlasnika u zemljišnom odjelu.
Transakcije se, obično, u trenutku registracije podmiruju i transakcije, a Registar nekretnina vodi Dubai Land Department u elektroničkom obliku. Registracija prijenosa vlasništva nad nekretninom vrši se u trenutku kada kupac i prodavatelj kontaktiraju i odmah kupac dobije potvrdu o registraciji („vlasnički list“) kojom dokazuje svoje vlasništvo nad stečenom nekretninom.
Ako nekretnina još nije puštena u rad, tada se njezina upisa u Odjel za zemljište vrši u privremenom registru. U tom slučaju kupac ne dobiva potvrdu o registraciji, već tzv. inicijalni ugovor o prodaji (Početni ugovor o prodaji). Kad se predmet stavi u uporabu, primarni ugovor o prodaji osnova je vlasniku da dobije potvrdu o registraciji.
Trošak registracije prijenosa vlasništva nad nekretninama u Odjelu za zemljište obično iznosi 2% prodajne cijene plus malo fiksno plaćanje (oko 100 USD) za izdavanje potvrde.
Za prijavu u Zemaljski odjel morate dostaviti sljedeće dokumente:
- originalne putovnice kupca i prodavatelja,
- izvornu potvrdu o registraciji nekretnine na ime prodavača,
- Izvornici dozvole za prodaju nekretnina od programera (NOC),
- preslika ugovora o prodaji.
Ako u trenutku registracije prijenosa prava nemate mogućnost ili želju da budete osobno prisutni u zemljišnom odjelu, možete ovlaštenje za registraciju nekretnina u vaše ime prenijeti na bilo koju drugu osobu izdavanjem ovjerene punomoći. To se može učiniti, na primjer, kod javnog bilježnika u Dubai Courts. Trošak notarske ovjere punomoći iznosi 60 dirhama iz UAE (oko 16 USD) plus 150 dirhama (oko 41 USD), a postoje usluge za tipkanje punomoći na engleskom i arapskom jeziku.
U trenutku registracije prijenosa prava na nekretnini, vrše se konačne nagodbe između prodavatelja i kupca u okviru transakcije kupnje i prodaje. Obično se nagodbe provode prijenosom unaprijed pripremljenih bankovnih čekova od kupca do prodavatelja za potrebne iznose (tzv. Provjere upravitelja - analogni račun banke). Takve provjere često priprema agencija za nekretnine koja obavlja transakciju. Naravno, prije toga, agencija mora dobiti sva sredstva od kupca. Plaćanje u gotovini se ponekad nalazi, ali nije uobičajeno zbog mase neugodnosti koje su povezane s tim. 
Neposredno prije izdavanja potvrde o registraciji kupcu, državni registar traži od kupca i prodavatelja da izvrše nagodbe i potpišu papir u kojem stoji da prodavač nema zahtjeva za plaćanje nekretnina.
Da bi postupak okončanja transakcije protekao bez problema, kupac mora unaprijed pripremiti sve čekove i uskladiti imena i iznose navedene u njima s prodavateljem. Ako transakciju provodi agencija za promet nekretninama, ona obično preuzima funkciju koordiniranja i koordiniranja plaćanja.
Sve dodatne informacije o kupovini nekretnine u Dubaiju možete dobiti od stručnjaka tvrtke IMEX Real Estate na tel. u Moskvi +7 495 5100008, besplatni broj u UAE 800-IMEX (800-4639) ili slanjem zahtjeva putem e-maila [email protected].
